Последние несколько лет характеризуются оживлением на рынках недвижимости. 2005 год в этом смысле не стал исключением. Кроме прироста площадей, этот год стал знаменательным в плане появления большого количества новых проектов, особенно в торговой недвижимости. Для офисной недвижимости 2005 год в Киеве стал годом наибольшего прироста площадей. Все эти процессы сопровождаются ростом цен на рынке строительства, на землю, услуги и т.д., что в свою очередь удорожает стоимость аренды и продажи уже готовых площадей.
«Сегодня динамика рынка настолько изменяет стоимостные показатели аренды, стоимости участков, строительства и, непосредственно, стоимости коммерческой недвижимости, что позволяет многократно в течение года получать дополнительные прибыли спекулирующим на таком подъеме компаниям», – рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», специализирующейся на создании и развитии объектов коммерческой и жилой недвижимости. – «Если взять данные обзора рынка за 2005 год, основанные на исследованиях, проведенных нашей компанией в разных регионах Украины, и ежегодных опросов участников рынка, то изменение ставок аренды, к примеру, в офисной недвижимости составило 60%. Подобный рост цен позволяет по доходному методу переоценить стоимость коммерческой недвижимости и, к примеру, при перепродаже получить две цены вместо одной».
Поэтому сегодня мы все чаще слышим о продаже и перепродаже существующих торговых и бизнес центров Киева. И для этого есть ряд причин. Во-первых, активизировались инвесторы, во-вторых, проекты, построенные 3-4 года назад, достигли точки окупаемости, и пришли к завершающему этапу девелоперского проекта – продаже.
Подобный путь развития коммерческой недвижимости является естественным. Это связано с логикой и задачами девелопера при выводе проекта на рынок. «Обычно, созданная девелопером коммерческая недвижимость, уступается в первые годы реализации проекта инвестиционным компаниям, которые в последствии привлекают управляющие компании для управления их новыми активами», – рассказывает Вадим Непоседов. – «Продажа проекта является естественным выходом девелопера из проекта с целью использования средств на развитие новых проектов в сфере недвижимости».
Готовность наших девелоперов и управляющих компаний продавать проекты изначально заложена в сути этого бизнеса. А возможность и желание покупать в основном у иностранных компаний возникли с появлением высокодоходных проектов, построенных по современным технологиям и отвечающим международным стандартам. Соответственно появился покупательский спрос.
«Сегодня «Украинская Торговая Гильдия» готовит первый реестр объектов коммерческой недвижимости для продажи, в который войдут большинство известных бизнес и торговых центров Киева», – рассказывает Вадим Непоседов. – «С конца прошлого года переговоры о продаже бизнеса ведут практически все собственники киевских торговых центров».
Таким образом, в ближайшее время можно ожидать некоторого всплеска на рынке продаж. Это поддерживается растущим интересом к украинскому рынку коммерческой недвижимости со стороны иностранных инвесторов. Оценив риски строительства в Украине, они предпочитают выкупать уже готовые объекты коммерческой недвижимости, заполненные арендаторами. Для них такой путь является одним из двух реальных на сегодняшний день вариантов выхода на наш рынок.
Второй путь – это совместное создание проекта, которым чаще всего идут иностранные девелоперы, имеющие финансирование от западных фондов. Они готовы привлекать в проект украинскую сторону, которая обладает правом владения землей, и которая по обязательствам берет на себя все документальное и юридическое сопровождение. И здесь есть два пути развития дальнейшего сотрудничества. В первом случае, украинская сторона выходит из проекта после его согласования и получения разрешения на строительства, во втором – уже после ввода в эксплуатацию, кода объект набирает необходимых оборотов, выходит одна из сторон.
Поэтому будем надеяться, что дальнейшее развития рынка коммерческой недвижимости будет сопровождаться созданием успешных бизнес и торговых центров, что в свою очередь привлечет в Украину еще больше иностранного капитала, способствующего развитию, как недвижимости, так и экономики страны в целом.