В США ожидается новая волна дефолтов по ипотечным кредитам. Однако на этот раз она коснется уже не жилой, а коммерческой недвижимости. 

79 членов Конгресса США подписали письмо в казначейство США и в Федеральную резервную систему с требованием принять меры и уберечь рынок коммерческой недвижимости страны от надвигающейся катастрофы, которая может помешать восстановлению экономики. Согласно докладу Контрольной комиссии Конгресса США, в период с 2010-го по 2014 г. в США истекает срок выплаты по займам на покупку коммерческой недвижимости объемом около $1,4 трлн. и 65% заемщиков могут столкнуться с трудностями при рефинансировании своих кредитов. Объем ожидаемых убытков в случае невыплаты по ипотечным кредитам оценивается в $200-300 млрд. и представляет собой угрозу для мелких и средних банков с чрезмерной долей кредитов в сфере коммерческой недвижимости.

Согласно расчетам Комиссии, значительные инвестиции в займы под коммерческую недвижимость имеют 2988 банков. При этом активы 2,5 тыс. банков не превышают $1 млрд., тогда как размер кредитных портфелей в секторе недвижимости как минимум в три раза превышает совокупный объем их капитала. В отличие от ипотечных кредитов на покупку жилья, займы на приобретение недвижимости выдаются сроком не более чем на десять лет, причем чаще всего этот период составляет три-пять лет. Ситуацию осложняет то обстоятельство, что большую часть средств заемщик обычно выплачивает в последние годы срока займа.

При этом более половины ипотечных кредитов в сфере коммерческой недвижимости — underwater (“под водой”, то есть имеют отрицательную разницу между стоимостью обеспечения и кредитной задолженностью). Это означает, что текущая стоимость кредита, взятого на покупку недвижимости, превышает ее рыночную стоимость, то есть владельцу проще отказаться от выплат, чем пытаться сохранить недвижимость за собой. Тяжелая ситуация на кредитных рынках сильно подрывает возможности для рефинансирования таких кредитов, поэтому значительная часть “подводного” жилья может перейти в руки банков.

Контрольная комиссия предупреждает, что продолжающееся падение цены на коммерческую недвижимость может привести к череде дефолтов по банковским кредитам. В связи с устойчивым ростом стоимости квадратного метра в докризисный период национальные банки очень охотно кредитовали бизнес и частных лиц под покупку коммерческой недвижимости, однако с начала 2007 г. ее стоимость упала в среднем на 40%, сделав выплаты по ранее взятым кредитам экономически нецелесообразными.