Сейчас есть целый ряд факторов, негативно влияющих на рынок недвижимости столицы: война не закончилась, поэтому существует постоянная угроза бомбардировок, о которой неоднократно отмечается правительство, отсутствие платежеспособного спроса, инфляция, рост курса доллара в обменниках, который с начала войны вырос на 30%. – с 28 грн до 35,8 грн., и т.д. Вместе с тем существует искусственное завышение цен на недвижимость, обусловленное как нежеланием собственников продавать и рекламировать свои квартиры по заниженным ценам, так и тем, что большинство недорогих квартир было снято с продаж, тогда как дорогие квартиры продолжают публиковаться. Это приводит к росту показателя средних и медианных цен.
Так, в феврале 2022 года медианная цена предложения квартир на вторичном рынке Киева, представленных в базе данных портала Address.ua составила 1501 дол. США/кв.м. Данный показатель в категории 1-но комнатных квартир – 1659 дол. США/кв.м. Двухкомнатные квартиры – 1473 дол. США/кв.м. Медианная стоимость 3-х комнатных квартир была на уровне 1274 долларов. США/кв.м.
В мае медианная цена на столичном рынке недвижимости увеличилась на 3%, по сравнению с довоенным периодом, до 1548 дол. США/кв.м. Данный показатель в категории 1-комнатных квартир вырос на 8,6% до 1815 дол. США/кв.м. Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 3,5% (1526 долл. США/кв.м.). Медианная стоимость 3-х комнатных квартир увеличилась на 1,4% и составила 1292 дол. США/кв.м.
Таковы результаты исследования рынка вторичной недвижимости Киева за май 2022 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей (161674 посещений за май 2022 года).
На первый взгляд, анализируя цены за май 2022 года можно подумать, что рынок ожил, демонстрируя рост, но это не так, рынок инертен.
Медианная цена предложения по районам Киева в мае 2022 г. составила:
Спрос на вторичном рынке недвижимости.
В начале мая в Украине возобновили куплю-продажу недвижимости, но с ограничениями. В частности, сделки могут свидетельствовать не все нотариусы. По состоянию на сегодняшний день (и еще в течение месяца после прекращения военного положения) запрещено совершать действия с недвижимостью по доверенности, продавать недвижимость раньше, чем через месяц после получения его в собственность. Также под запрещением нотариальные действия с недвижимостью за пределами области, где она расположена.
В мае спрос был низким, но анализируя данные мы можем видеть, что самым высоким спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне от 30 000 до 50 000 дол.США с долей запросов 41,7%. На втором месте находилось жилье в диапазоне до 30 000 долл. США – 33,3%. Жильем от 50 000 дол.США до 70 000 дол.США интересовались 21,4% пользователей. Жильем дороже 70 000 дол.США в мае 2022 г. интересовались всего 1,2% пользователей портала.
Спрос на двухкомнатные квартиры в мае 2022 г. был самым высоким по сравнению с другими группами жилья и составил 48,4% запросов в базу данных портала Address.ua. Однокомнатными квартирами интересовались 47,9% пользователей портала. Трехкомнатные квартиры – 3,7% пользователей, которые ищут недвижимость для покупки.
Комментарий эксперта
Роман Герасимчук, директор City Development Solutions .
С начала войны по 28 апреля 2022 года рынок недвижимости фактически был остановлен из-за остановки работы единого государственного реестра имущественных прав. Единичные соглашения, которые совершались с помощью альтернативных юридических схем (доверенности, предварительные договоры купли-продажи и т.п.) не оказывали значительного влияния на конъюнктуру рынка.
Таким образом, май 2022 можно назвать первым месяцем полноценной деятельности рынка. С точки зрения влияния войны на рынок можно проследить несколько значительных трендов.
Первый – резкое падение спроса на инвестиционно-привлекательную недвижимость, которую раньше покупали для сдачи в аренду или перепродажи. Это заметно с падения медианных цен в Голосеевском, Подольском и Святошинском районах.
Второй тренд – искусственное завышение цен на недвижимость, обусловленное как нежеланием собственников продавать и рекламировать свои квартиры по заниженным ценам, так и тем, что большинство недорогих квартир было снято с продаж, тогда как дорогие квартиры продолжают публиковаться. Это приводит к росту показателя средних и медианных цен. Влияние этого тренда хорошо видно по росту медианной цены Печерского района на 68%, что явно не согласуется с рыночной ситуацией.
Фактически, в условиях почти полностью отсутствующего спроса цена на недвижимость не может быть репрезентативным показателем рыночной ситуации – до тех пор, пока не произойдет корректировка цен в объявлениях в соответствии с реальными ценами сделок, объявления будут демонстрировать завышенные цены.
С точки зрения структуры запросов ситуация вполне ожидаема. Количество запросов уменьшилось вдвое по сравнению с довоенным периодом. Наиболее популярными категориями стали квартиры стоимостью до $50 тыс., преимущественно 1-комн. и 2-комн. Значительную часть таких запросов формируют люди, которые ищут продавцов, готовых продавать квартиры значительно ниже рынка.
Таким образом, пока количество сделок на вторичном рынке не достигнет некоторой критической отметки, оценить потенциал коррекции цены достаточно проблематично.