В последние несколько лет наблюдается динамичное развитие отечественного рынка коммерческой недвижимости. Рентабельность проектов такого строительства, считают специалисты, составляет порядка 30%. Абсолютным лидером по темпам развития этого рынка является столица. Тем не менее, в последнее время инвесторы несколько меняют ориентиры: их все больше интересуют отдельные регионы.
В тройку лидеров с потенциально высокой инвестпривлекательностью на сегодня входят Харьковская, Донецкая и Днепропетровская области. Опрошенные изданием «Сейчас» эксперты в этих регионах говорят, что изо всех объектов нежилой недвижимости наиболее активно развивающимся сегментом является рынок торговых помещений. Розничная торговля все еще находится на этапе своего становления. «Операторы стремятся занять собственную нишу до момента обострения конкурентной борьбы, ожидаемого через 5-7 лет», – сказал один из риелторов обозревателю издания «Сейчас».
Предложение торговой недвижимости Харькова более чем на 40% представлено современными торговыми площадями (ТЦ, ТРЦ, супермаркеты, гипермаркеты). Спрос на качественные площади, особенно в центре города, остается стабильно высоким. Этим, по словам аналитиков департамента инвестиционного проектирования ООО «Проконсул-Девелопмент», объясняется наличие не более 3% вакантных площадей в ТРЦ высокого класса. В структуре спроса наибольшая доля на харьковском рынке (27%) приходится на ТЦ и ТРЦ. В то же время на 13% увеличился сегмент дискаунтеров (магазинов самообслуживания с низкими ценами). Уровень доходности супермаркетов и гипермаркетов наивысший – 28%. Срок окупаемости – 3-6 лет.
Стоимость торговых помещений, расположенных в центральных районах Харькова, с начала текущего года выросла в среднем на 47,7%. Объекты, находящиеся вблизи магистралей и транспортных развязок, подорожали на 38%. Диапазон цен на торговую недвижимость в Харькове на сегодня следующий: в центральных районах он составляет $1000-2685/кв. м; на магистральных и транспортных развязках – $412-1801/кв. м; в жилых районах – $344-1000/кв. м. Аренда торговых помещений за анализируемый период также подскочила в цене. В центральных районах рост составил 17,2%, в отдаленных от центра районах и на окраинах – 11,6%. Стоимость аренды в настоящее время колеблется от $13 до $30 за метр квадратный в зависимости от месторасположения объекта.
Активно развивается рынок торговой недвижимости и в Донецке. Как сказал риелтор АН «Наш Дом», за этот год уже сданы в эксплуатацию два торговых центра площадью 3000 квадратных метров каждый. Активно развивается сеть супермаркетов. Тем не менее,помещений для торговли катастрофически не хватает. «Спрос в значительной степени опережает предложение», – сказал изданию «Сейчас» директор АН «Фемида-сервис» Сергей Тюрин. Самые востребованные объекты – помещения площадью 200 кв. м, находящиеся в местах активного скопления людей. Дефицит торговых помещений в регионе является основным двигателем цены в сторону повышения, считают эксперты. Если год назад, по словам г-на Тюрина, стоимость объектов в центральных районах составляла $1500-2000/кв.м, то сейчас она находится в диапазоне от $2500 до 3000/кв.м. Ближайший центр оценивается в $1000-1500/кв.м. Сдать в аренду помещение в центре можно не менее чем за $40-45/кв.м; в районах, прилегающих к центральным улицам, – за $15-20/кв.м.
В Крыму наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью 100-500 кв. м. На таких объектах наиболее динамично растет стоимость квадратного метра, утверждают эксперты. Как отметил изданию «Сейчас» эксперт отдела коммерческой недвижимости севастопольского АН «Мультидом» Никита Михайлов, это обусловлено тем, что в наиболее престижных районах с давно сформировавшейся инфраструктурой практически все торговые помещения уже давно перешли в частную собственность.
А строительство новых площадей представляется маловероятным при «нулевом рынке земельных участков в данных районах». В связи с этим под торговые площади используется жилой фонд вторичного рынка. Как правило, это квартиры первых этажей в проходных местах с окнами, выходящими на проезжую часть. Хотя в плане использования в коммерческих целях жилой фонд также почти «исчерпал свои метры». Чтобы удовлетворить постоянно растущий спрос на торговые площади, сейчас наблюдается вывод в нежилой фонд так называемой «второй линии» многоквартирных жилых домов в местах «коммерческой популярности».