Украинский рынок коммерческой недвижимости переживает фундаментальную трансформацию, и главным архитектором этих изменений выступает ритейл. Это сектор, ставший в последние годы одним из ключевых драйверов развития городской инфраструктуры. Военные реалии, кардинальное изменение потребительских привычек и масштабные демографические сдвиги заставили девелоперов пересмотреть устоявшиеся подходы к формированию торговых пространств.

Сегодня коммерческая недвижимость развивается в тесном симбиозе с ритейлом, который диктует не только форматы и локации новых объектов, но и их функциональную наполненность. Редакция Delo.ua проанализировала актуальные тренды рынка и выяснила, как торговля меняет лицо украинской коммерческой застройки.

Ритейл как комплексная экосистема

Современный ритейл это гораздо больше, чем простое продавание товаров через прилавок. Это сложная многоуровневая система, органично сочетающая логистические цепи, уникальный клиентский опыт и изысканный маркетинг.

В сложных военных условиях украинский ритейл продемонстрировал поразительную гибкость и адаптивность. Бренды активно сокращают торговые площади, отказываясь от гигантских флагманских магазинов в пользу компактных форматов у дома.

Революция форматов: от мегамолов до локальных хабов

По данным масштабной отраслевой конференции RAU Expo 2025, внутренняя миграция населения в относительно безопасные области Украины кардинально изменила географию спроса на коммерческую недвижимость. Традиционная столичная концентрация уступает место региональному развитию.

Вместо колоссальных торгово-развлекательных центров площадью более 50 тысяч квадратных метров, девелоперы массово создают принципиально новые форматы.

• Ритейл-парки – одноэтажные торговые комплексы площадью 10-20 тысяч м² с собственными паркингами и удобным автомобильным доступом.
• Районные торговые центры – компактные объекты площадью 5-10 тысяч м2, расположенные в пределах спальных районов.
• Neighbourhood centers – небольшие торговые хабы, рассчитанные на ежедневные нужды жителей ближайших домов.

Философия этих форматов проста и эффективна: обеспечить базовые потребности жителей в пределах 15-минутной транспортной или пешей доступности.

Столичные реалии: коммерческая недвижимость Киев в новой парадигме

Несмотря на определенное снижение общей деловой активности из-за военного положения, коммерческая недвижимость Киева демонстрирует устойчивый и высокий спрос со стороны качественного бизнеса. Компании ищут комплексные решения, отвечающие новым реалиям.

Ключевыми критериями выбора коммерческих помещений в столице стали безопасность локации, автономное энергообеспечение, транспортная доступность к метро, ​​а также близость жилых массивов.

В то же время столичные девелоперы активно экспериментируют с гибридными форматами, объединяя торговые площади с офисными и сервисными зонами. Коммерческая недвижимость – это уже не монофункциональные торговые коробки, а многослойные места. Они могут быть представлены как торговые зоны, офисные пространства, сервисные хабы.

Такие пространства позволяют владельцам быстро адаптироваться к динамическим изменениям в поведении потребителей и распределить источники дохода, снижая инвестиционные риски.

Куда двигается рынок

По оценкам ведущих отраслевых экспертов Retail & Development Advisor, структура нового коммерческого строительства в Украине претерпела драматические изменения. В 2025 году доля ритейл-парков в портфеле новых девелоперских проектов достигла 40% по сравнению с 10% годом ранее. Стремительный рост популярности ритейл-парков объясняется простыми экономическими факторами.

• Меньшие инвестиции: стоимость строительства в 2-3 раза ниже по сравнению с классическими ТРЦ.
• Более короткие сроки окупаемости: типичный срок возврата инвестиций составляет 5-7 лет против 10-15 лет в больших моллах.
• Низшие операционные риски: меньше зависимость от якорных арендаторов и экономических циклов.
• Более быстрое строительство: от проекта до открытия проходит 12-18 месяцев.

В то же время крупные торгово-развлекательные центры не исчезают с рыночной карты и остаются актуальными в крупных городах с населением более 500 тысяч человек. Такие объекты привлекают стабильный поток посетителей, рассматривающих походы в ТРЦ как форму досуга, а не только как шоппинг.

Новая экономическая география страны

Украинский ритейл стал катализатором модернизации всего сектора коммерческой застройки, заставляя девелоперов мыслить по-новому и действовать быстрее. Для участников рынка это одновременно вызов и уникальный шанс: компании, которые могут предложить гибкие решения, ориентацию на специфические локальные потребности и функциональное разнообразие.

В результате этих трансформаций коммерческая недвижимость постепенно превращается из простой торговой инфраструктуры в интегрированное городское пространство.