Постепенно происходит возрождение строительного рынка Украины, а вместе с ним и сегмента быстромонтируемых зданий. Эксперты отмечают, что менее чем за шесть месяцев спрос на БМЗ возрос до 70%. Цены выросли пока незначительно, однако уже вскоре, по причине удорожания металла, они смогут достичь предкризисного уровня. Новаторская технология Быстромонтируемые здания (БМЗ) – это сооружение, которые поставляются в комплектах, срок проектирования, производства и установки которых четко определен и должны соблюдаться с незначительными отклонениями. Главные критерии, которые позволяют отнести сооружение к БМЗ это: – унификация проектных решений, адаптированных под технологии завода-производителя конструкций; – максимальная заводская готовность отдельных элементов конструкции; – апробированные на практике технологии монтажа. Сфера использования быстромонтируемых зданий распространяется на все виды коммерческих зданий и (к примеру, за границей) жилую недвижимость, в частности: – производственные корпуса промышленных предприятий; – складские и логистические объекты; – торговые комплексы (супермаркеты, автосалоны и т. д.); – любые иные (например, спортивные и выставочные) комплексы.
Главным достоинством металлокаркасных технологий, в частности при возведении логистических и торговых комплексов, относительно иных видов быстровозводимых зданий (БВЗ) принято считать их скорость установки, которая исключает дополнительное время на выстаивания и схватывания объектов, отсутствие мощных фундаментов, гораздо меньшее количество добавочных трудозатрат. Другими важными требованиями, предъявляемыми к таким объектам, являются презентабельность наружного вида и возможность решения различных задач проектирования, с которыми наилучшим образом могут справиться только металлокаркасные БМЗ. Эти методы используются в проектировании сооружений с большими пролетами. Они дают возможность применять металлоемкие несущие конструкции с такими же нагрузочными способностями, как и у тяжелых балок, использовать легкие металлические прогоны, оригинальные конструктивные решения, которые в конечном счете увеличивают отдачу от полезного использования внутреннего пространства здания. Больше всего объектов коммерческой недвижимости сейчас строятся с применением технологий БМЗ. По мнению экспертов, применение унифицированных конструктивных элементов, которые можно поставлять на стройплощадку в сжатые сроки, создает высокую скорость установки и быструю оборачиваемость средств, вкладываемых в реализацию проекта.
Альтернативным, по сути, является лишь традиционное кирпичное строительство или же использование железобетона, которые в сегменте коммерческой недвижимости не используется как из-за экономической нецелесообразности, так и в связи с отсутствием возможности реализовывать необходимые планировочные решения. При этом технология каркасного быстровозводимого здания дает возможность создавать объекты со следующими характеристиками: общая площадь сооружения –десятки тысяч квадратных метров; высота внутренних помещений – до 10-12 метров; колоссальные свободные внутренние пространства без несущих конструкций (для металлического каркаса типовая сетка колонн 12х24 метров), возможны безопорные пролеты до 48 метров длинной. Промышленные сооружения чаще строят на основе металлического каркаса, а при возведении гражданских сооружений – выбор методов строительства находится в прямой зависимости от их назначения, предпочтений и требований клиента. С применением метода БМЗ возможно возвести объект в 2-2,5 раза быстрее, чем классическим способом (используя в роли несущих конструкций железобетон или кирпич). Снижение затрат на строительство сооружения способом БМЗ составляет 30-40% в сравнении с аналогичным объектом в кирпиче или бетоне. Главными преимуществами полнокомплектных быстровозводимых зданий из металлоконструкций, если их сравнивать с другими технологиями строительства, являются существенная экономия времени на строительство объекта и сокращение издержек на его возведение и последующую эксплуатацию за счет гораздо большей технологичности всех его элементов. Также технология БМЗ дает возможность получить свободное пространство без опор внутри сооружения шириной до 100 метров, что для традиционных строительных технологий является абсолютно недостижимой задачей.
Ситуация изменяется к лучшему Кризис нанес заметный удар по всему строительному рынку в целом и по сегменту быстромонтируемых зданий в частности. Операторы этого сегмента рынка отмечают значительное уменьшение количества полномасштабных проектов (площадью более 20 тысяч квадратных метров) и значительные перемены в самой структуре рынка по назначению зданий. Объекты инфраструктуры, возведение которых связано с подготовкой к чемпионату Европы в 2012 году, а также не большие складские помещения и производственные сооружения, объекты пищевой промышленности, сельскохозяйственного назначения и торговли – таков теперь основной список сфер, где требуются быстровозводимые здания. К примеру, логистических комплексов, которые были одними из главных составляющих роста рынка до кризиса, сейчас почти нет. Всего за 2008-2009 года объем этого рынка сократился приблизительно на 40%. Понижения спроса на быстромонтируемые здания в 2009 году, привело к значительному падению цен на них, так, по сравнению с периодом до кризиса, цены снизились на 30%.
В результате кризиса, многие законтрактованные объекты, которые не были закончены вовремя в связи с отсутствием финансирования, на сегодня заморожены, так как их цена значительно выше тех, строительство которых началось в этом году. Для таких сооружений земельные участки покупались по более высоким ценам, и чаще всего уже вложенные в недостроенное сооружение средства превышают сумму, необходимую сейчас для постройки нового, такого же здания с нуля. В связи с падением до критического уровня спроса в секторе гражданского строительства, многие операторы начали переходить в сегменты промышленного и коммерческого строительства. Таким образом, выросла конкуренция за счет этих фирм, которые раньше занимались исключительно гражданским строительством. Даже не особо владея технологиями сооружения быстромонтируемых зданий, подобные организации имеют серьезный опыт обустройства стройплощадок, разработки генерального плана, общестроительных работ и облагораживания территории. Выступая в качестве генподрядчика набирают под себя сторонних исполнителей и проводят жесткие тендеры для снижения стоимости. Сейчас значительно упростился вход для клиента или инвестора на рынок. Из-за уменьшения количества объектов, во всех согласовывающих органах нет очередей, и процесс согласований происходит сравнительно быстро, уменьшилась загрузка специалистов-проектировщиков, поэтому можно получить проект в более короткие сроки. Сегодня стало возможно реализовать почти любой заказ в более сжатые сроки. Например, если ранее для постройки среднего торгового центра было нужно 9-12 месяцев, то сейчас порядка 6. Также стало возможно приобрести земельные участки, уже имеющие некоторые разрешительные документы для начала строительства. До кризиса, в большей части случаев, сооружения возводились за кредитные средства. Сейчас получить заем на сооружение большого коммерческого объекта почти нереально.
Сегодня рынок пребывает в состоянии неопределенности: с одной стороны, видим возрастающий интерес к инвестированию в коммерческую недвижимость у потенциальных инвесторов, а с другой – эти же компании боятся финансовых вливаний, пока не завершится период нестабильности. Но все же, если до конца осени предыдущего года на рынке быстровозводимых зданий наблюдалось полное затишье, то уже в декабре 2009 года ситуация начала постепенно изменяется к лучшему. В том числе начали появляться заказы на возведение производственных объектов и складских помещений. В целом можно сказать о возрастании спроса на 70%. Эксперты поясняют, что в этой ситуации сработал принцип отложенного спроса. Необходимость в новых зданиях присутствовала постоянно, однако в трудный экономический промежуток времени, многие боялись финансировать их строительство. Когда ситуация постепенно стала нормализоваться, немедленно начали поступать заказы. Основные заказчики – это предприятия и частные лица, которые имеют в своем распоряжении собственные финансовые ресурсы. Сегмент БМЗ пребывает в более выигрышном положении, чем строительная отрасль в целом. В общем объеме строительных работ существенную часть занимает жилищный сектор, и, в связи с прекращением ипотечного кредитования, этот сегмент сократился до минимума.
В сфере же коммерческой недвижимости даже в период кризиса планы продолжали реализовываться, впрочем, в меньшем объеме. Можно заметить и активизацию заказчиков-аграриев (сельскохозпредприятия, а также перерабатывающие сельхозпродукцию предприятия заводы). Реализуются планы по возведению крытых рынков, так как в кризисных условиях торговля старается оптимизировать предложение с позиции соотношения стоимости и удобства: с падением платежеспособности покупателей число покупателей в супермаркетах сокращается, а уличная торговля уже не в состоянии удовлетворить запросы клиентов. Реализация инфраструктурных проектов в рамках подготовки к чемпионату Европии по футболу 2012 года тоже подымает спрос на здания по технологии БМЗ, к примеру, для строящихся терминалов в аэропортах. Сегодня особой популярностью пользуются планы по надстройке домов (особенно в сфере офисно-гостиничного хозяйства). Максимально действенным при осуществлении такой реконструкции и надстройки является применение металла в роли несущего материала. Он сравнительно легкий, по этой причине, чаще всего экономически выгодными являются демонтаж (частичный) старых несущих конструкций (кирпичных или бетонных) и их замена на стальные устройства. В итоге нет необходимости производить усиление фундаментов, а применение металла дает возможность произвольно перепланировать внутренние помещения. Сегодня вся строительная отрасль, независимо от направления деятельности, располагается приблизительно в одинаковом положении. Однако в гораздо лучшем положении находиться те фирмы, которые проводили честную политику в отношении со своими клиентами и взвешено распоряжались средствами до кризиса.
Торговля обеспечивает строительство Основным заказчиком постройки зданий по технологии БМЗ является средний и мелкий бизнес, которому новые постройки необходимы для поддержания или расширения собственной деятельности. Для минимизации затрат инвесторы пытаются в максимальной степени оптимизировать территорию и устройство здания. Сейчас строить весьма выгодно (снижение цен на земельные участки, стройматериалы и работы), не исключено, что в ближайшие время могут придти и иностранные инвесторы для постройки различных объектов коммерческой недвижимости в расчете на возможный рост украинской экономики уже в скором будущем. Одним из наиболее инвестиционно привлекательных является именно торговый сегмент. За ним идут производственный и логистический сегменты. Также являются актуальными сооружения сельскохозяйственного назначения, включая склады для хранения и переработки продукции. Общий удельный вес данных объектов в структуре рынка БМЗ составляет около 40 %. Из них немало сооружений, связанных с отраслью животноводства. В итоге, за исключением инфраструктуры и объектов для сельскохозяйственного назначения, развивается лишь торговля.
Это в частности сетевые ритейлоры, специализированные или продуктовые супермаркеты, в особенности в местах, недостаточно покрытых уже существующей торговой сетью, и в Киеве. При этом, чаще всего, это объекты новых операторов, лишь осваивающих рынок. И, естественно, в 2009-2010 годах, в рамках подготовки к ЧЕ-2012, активизировались строительство пассажирских терминалов аэропортов, гостиниц и иных инфраструктурных объектов. Сегодня объекты сельскохозяйственной направленности – довольно обширный рынок, так как в Украине весьма высока необходимость именно в сооружениях, непосредственно связанных с технологиями сельскохозпроизводства (таких как – животноводство), и с переработкой и хранением продукции (овоще- и зернохранилища). У многих участников данного рынка есть собственные средства, в особенности если речь идет о профильных подразделениях больших фирм, чаще всего с зарубежными инвестициями. К тому же, принимая во внимание постоянный спрос на аграрную продукцию, подобные клиенты имеют возможность даже теперь получать кредиты. А из-за высокого экспортного потенциала украинских сельхозтоваров, среди заказчиков немало совместных компаний с инвесторами из Евросоюза (Дании, Голландии, Франции и других стран). В общем объеме рынка сейчас торговые площади составляют в районе 45-50%, притом что в сравнении с 2008 годом их число сократилось до 50%. Промышленные сооружения занимают 35-40 %. Это в большинстве своем сельскохозяйственные постройки, количество которых выросло в сравнении с 2008 годом приблизительно вдвое. Основные перемены в структуре рынка могут также быть связаны с активизацией возведения логистических и складских комплексов, хотя по прогнозам, это случится не раньше следующего года, когда полностью восстановится товарооборот в розничной торговли.
По технологии быстромонтируемых зданий возведено больше всего новых объектов коммерческой недвижимости Киева, кроме офисных центров (супермаркеты \"Эпицентр\", \"Билла\", \"Новая Линия\", \"Метро\", торговые центры \"Квадрат\", логистические комплексы в вблизи от окружной дороги). Торговые комплексы построенные по традиционным технологиям, с применением кирпича и железобетона, в основном, построены еще в советские времена. В структуре БМЗ производственные помещения занимают 40 %, складские – 25 %, торговые – 20 %, административные – 10 %, спортивные – 5 %. Часть спортивных объектов, по оценке экспертов, вовсе незначительна и динамичного роста не демонстрирует, при том, что производственные и складские комплексы как и раньше находятся на вершине спроса и продолжают строиться. Теперь возводятся по большей части мелкие объекты – от трехсот до трех-четырех тысяч квадратных метров, которые компании заказывают для своего пользования. Ранее были распространены более масштабные сооружения (свыше пяти тысяч квадратных метров), которые заказчики строили для последующей перепродажи или сдачи в аренду.
Современные технологии От того, насколько в короткие сроки будет построен промышленный объект, находится в зависимости старт возврата инвестиций. Потому при строительстве здания клиенты, в большей части случаев, останавливают собственный выбор на БМЗ из металлоконструкций, ибо эта технология дает возможность в максимально короткие сроки ввести объект в эксплуатацию. Коммерческая недвижимость к тому же может строиться из смешанных конструкций (изготовленные из бетона и металла ограждающие и несущие конструкции) или же сооружение целиком сооружается из бетона. На сегодня есть две базовые методики постройки БМЗ: каркасная и бескаркасная. I-я предполагает возведение из готовых блоков, панелей или модулей. То есть, возможно создавать небольшие по площади здания до 500 квадратных метров и не выше 2-х этажей. При строительстве торговых и торгово-развлекательных комплексов этот тип БМЗ имеет ограниченное использование. Такие здания модульного типа применяют при облагораживании рынков, когда торговые палатки заменяют небольшими магазинчиками, и в качестве не постоянных объектов при обслуживания спортивных или музыкальных представлений (к примеру – касс). Для каркасных зданий характерно присутствие несущего каркаса и самонесущих или ненесущих ограждающих конструкций. Подобная технология эффективно применяется при строительстве как одно-, так и многоэтажных сооружений общей площадью от 500 квадратных метров.
Подбор технологии находится в зависимости от предназначения и формы объекта, требований к нему и предпочтений клиента, инженерно и геологических условий строительства, архитектурного и планировочного решения сооружения и других факторов. Более современной принято считать технологию металлокаркасного БМЗ с использованием соединений на болтах. Использование данного соединения теоретически дает возможность собственнику в случае необходимости разобрать (отчасти убрать) сооружение и перенести его в иное место или полностью изменить его конфигурацию. В Европе, США, да и в Росси очень большую часть рынка занимают типовые дома и сооружения (системы типа \"Батлер\" в Соединенных Штатах или же \"Молодечно\" в Российской Федерации). В Украине подобная тенденция на сегодняшний день не наблюдается. Все планы абсолютно индивидуальны и разрабатываются под предпочтения конкретного клиента и его задачи. Итоговое конструктивное решение находится в зависимости от проектировщика и изготовителя конструкций, с которыми клиент взаимодействует в процессе реализации конкретного проекта. Типовые заказы в нашей стране реализуются лишь для сетевыми операторами, которые строят свои объекты, используя единственный проект или же его незначительные модификации. Цены будут повышаться Если в 2009 году цены на быстровозводимые здания понизились до минимума, то с конца предыдущего – начала этого года они стали постепенно идти вверх. В большой степени этому способствовало оживление активности и спроса в этом сегменте строительного рынка. К тому же, произошло увеличение цен на мировом рынке металлопроката. В результате за несколько последних месяцев стоимость строительства, в зависимости от конкретного здания, возросла на 6-12 %.
В общей сложности более подвержены ценовым колебаниям мелкие компании, которые \"существуют\" с любого заказа. Больше шансов удержать цены на одном уровне у больших поставщиков БМЗ, которые располагают сегодня собственными свободными средствами. Подобные организации имеют возможность формировать в максимальной степени лояльную для себя ценовую политику, в особенности в отношении постоянных клиентов. Если в 2009 году металлоконструкции продавались на уровне 8 000 грн./т (+/- 200 грн.), то теперь цена, в зависимости от типа конструкций, достигает уже 10 000-11 000 грн./т. Стоимость одного квадратного метра для здания площадью 5 000 квадратных метров, высотой 6 метров (к примеру, торгового комплекса) при максимальном применении комплектующих украинского изготовления будет составлять от 2300 до 2500 грн. (в 2009 г. – 1900- 2100 грн.). В эту сумму войдут фундамент, разработка служебной документации, каркас и ограждающие кровельные и стеновые устройства (сами устройства + монтаж), полы и окна (без учета стоимости инженерных сетей). (Для расчета стоимости быстромонтируемого здания от компании Термастил-Украина Вы можете воспользоваться нашим on-line калькулятором)
Цену возведения 1 квадратного метра каркасного БМЗ возможно вычислить, объединив все факторы влияющие на ценообразования. Такие как – назначение объекта, объемно-планировочные решения сооружения (высота, пролеты, габариты здания, сложность архитектурного решения), технологические нагрузки на каркас объекта (климатические в пределах региона одинаковые). Учитывается также и цена металла, способы защиты металлоконструкций от коррозии и огнезащита здания (мероприятия повышающие огнестойкость сооружения), виды используемых стройматериалов и работ по отделки по ценовым категориям (дорогие-средние-эконом-класс). Значительную роль играет присутствие в ограждающих конструкциях дверных и оконных проемов и особых погрузочно-разгрузочных приспособлений (доквеллеры, докшелтеры), уровень инженерного оборудования объекта (эскалаторы, травилаторы, лифты, холодильники и т. д.). Время от времени значение имеет и имиджевый фактор: брэнд изготовителя металлоконструкций и генерального подрядчика. Основными же определяющими для стоимости будут назначение сооружения (именно оно задает требование относительно нагрузок и оснащения) и его объемно-планировочное решение. Существует мнении, что цена БМЗ будет расти, в первую очередь, ввиду прогнозируемого удорожания металлопроката, и по мере возрастания объемов заказов. Существует мнение, что стоимость БМЗ до конца уже текущего года может достигнуть докризисного уровня
Источник: ИнфоБуд