Первое полугодие 2025 года стало достаточно мощным для аренды на рынке киевских складов. Компании взяли в аренду около 110 тысяч. кв. метров площадей. Был определен ряд крупных трансакций под 20 тыс. кв. метров.

Однако самое важное, что предложение на рынке, критически страдающее дефицитом площадей, снова начало расти, пишет Delo.ua со ссылкой на исследование CBRE Ukraine.

Общая емкость рынка киевских складов на сегодняшний день составляет 1,5 млн кв. метров. Ключевые площади расположены в радиусе 30–40 км от столицы. Наибольшие потери в логистике Киев понес еще в начале вторжения – в марте 2022 года, когда российские захватчики уничтожили 20% площадей. К тому времени объемы рынка сократились до 1,4 млн кв. метров. Так что рынок почти четыре года пытается восстанавливать утраченные площади.

Вакантность на киевском складском рынке колеблется между 1,5% и 3% – это наименьший показатель из всех сегментов коммерческой недвижимости. Для сравнения: в офисном сегменте свободніми остаются 21% площадей, в ТРЦ – 15%.

Строительство складов в 2025 году: монополия или девелоперский оптимизм

За первое полугодие новое предложение на рынке киевских складов составило 107 тыс. кв метров – это плюс 6% к общему предложению на рынке.

“107 тысяч – очень хорошая цифра. У нас такие цифры были в 2013-14 годах. Наибольшее угасание рынка было в 2016-м. В 2020-х рынок складов потихоньку начал вставать с колен”, – заявила Наталья Сокирко, директор департамента складской и логистической недвижимости.

Однако строить склады еще и во время войны – недешевое удовольствие, а иностранные инвестиции не идут из-за военных рисков. Поэтому в течение трех последних лет строительство складов сводится фактически к монополии одного девелопера.

“Это днепропетровская компания ADG, или “Альфа Девелопмент Групп”, которая стала монополистом в строительстве складов. Сегодня она активно развивает в киевском регионе три проекта. Все остальные девелоперы не активны с точки зрения строительства, но проявляют большой интерес к покупке земельных участков”, – подчеркнула Сокирко.

Впрочем, по ее словам, монополия на таком дефицитном рынке – это лучше, чем стагнация или отсутствие какого-либо строительства. Тем более что немало складских проектов девелоперы заморозили до лучших времен.

“Сегодня мы говорим о возобновлении девелоперского оптимизма складского рынка. Ведь многие операторы активно покупают земельные участки – и не только украинские компании, но и иностранные. Недавно стало известно, что White Star Real Estate купила участок на 41 га неподалеку Бучи для создания логистического парка площадью 41 га. и до конца года на рынкемогут появиться новые девелоперы”,. – подчеркнула директор профильного департамента CBRE Ukraine.

Кроме строительства продолжается также восстановление поврежденных складских проектов еще в начале вторжения. В частности, завершаются работы на двух проектах. Во-первых, на комплексе West Gate Logistic в Стоянке, где было уничтожено 100 тысяч кв. метров площадей в марте 2025 года. Ранее склады принадлежали Dragon Capital, в начале года логистический комплекс купила компания EVA, новые владельцы выводят на рынок площади поэтапно.

Восстановление второго проекта – RLC Виктора Полищука, владельца БЦ Gulliver и сети «Эльдорадо», также продолжается. В этом году будет выведено на рынок 44 тыс. кв.метров. “Восстановление проекта важно для рынка, поскольку RLC – лучший в Украине складской мультитемпературный проект и до сих пор этому проекту нет аналогов”, – считает Сокирко.

Спекулятивная стройка продолжается. Во втором полугодии – 74% будущего предложения будет приходиться на спекулятивный рынок, 26% – площади под собственные нужды собственников.

Ключевые драйверы на рынке складов

Как и раньше, на рынке в 2025 году оставались активными лишь два сегмента – ритейлеры и логистические операторы – 80-90% всех складских трансакций. Последние два года некоторую активность проявляет также фарминдустрия, но ее арендные объемы не превышают 5%.

По словам Натальи Сокирко, основная активность в аренде связана с расширением и переездом компаний.

“Многие операторы заехали в склады еще в 2022 году, площади искались наспех. Сейчас, когда ВВП начал расти и бизнес понемногу расширяется, возникает потребность в больших и лучших помещениях”, – объясняет эксперт.

Компании предпочитают помещения на правом берегу, левый из-за военных рисков сейчас обходят десятой дорогой. “Многие клиенты арендаторов достаточно эмоционально воспринимают левый берег, в частности направление Бучи и Гостомеля”, – добавила эксперт.

Арендные ставки на склады: где в Украине дороже всего

Базовая арендная ставка составляет $5 за кв. метр и имеет склонность к росту из-за дефицита помещений. Впрочем, киевские цены на общеукраинском рынке считаются достаточно умеренными по сравнению, например, с львовскими расценками.

“Склады Львова – самый дорогой рынок с точки зрения арендных ставок. Сегодня здесь можно арендовать склады за $6-6,5 за кв.метр. В начале вторжения стоимость аренды была еще выше – тогда ставки подскочили до $10 за склады класса С. Проявилось наше превосходное свойство пользоваться ситуацией”, – подчеркнула эксперт.

Из-за заоблачных львовских цен многие компании в начале года рассматривали возможность возвращения в Киев, где цены ниже – $4,7-5,7, а здесь $6-6,5. Однако этому помешали массированные обстрелы столицы.