За первое полугодие 2025 г. в бизнес-центрах Киева изменился портрет арендатора и появился форсмажорный спрос.

В целом по-прежнему рынок офисной недвижимости страдает от чрезмерной вакантности и низкого спроса.

Впрочем, на рынке прослеживается пять новых трендов, помогающих рынку адаптироваться к войне, пишет Delo.ua со ссылкой на исследования от CBRE Ukraine.

1. Прецедент на офисном рынке: предложение ушло в минус

Общее предложение офисного рынка Киева, по данным CBRE Ukraine, сегодня составляет 2,1 млн. кв. Именно в этом году рынок понес наибольшие потери от массированных обстрелов – минус 3% от всех площадей, в то время как всего пострадало 6% бизнес-центров за почти 3,5 года войны.

“Рынок впервые столкнулся с отрицательным предложением. Такого еще не было, но в связи с войной это произошло, когда на рынке объекты не только добавляются, но и вычитаются. Уменьшение предложения влияет на общую ситуацию на рынке”, – подчеркнула старший консультант по офисной недвижимости CBRE Ukraine Анастасия Качан во время заседания Business Club КБУ.

В абсолютных числах, по подсчетам CBRE Ukraine, выпавшее с рынка в первом полугодии этого года предложение составляет 20 тысяч кв. метров.

“Даже если эти бизнес-центры были заполнены не полностью, все же там было немало компаний. Таким образом, из всех занятых площадей в 1 полугодии были и вынуждены переезды в связи с поиском новых локаций в результате попадания. Мы понимаем, что эти компании сформировали форсмажорный, ситуативный спрос”, – пояснила Качан.

2. Офисная недвижимость в 2025-м: вакантность сокращается и спрос остается чувствительным

Арендная активность сохраняется. Однако это преимущественно активность со стороны компаний небольшого и среднего формата, также наблюдается сокращение крупных операторов, переходящих в ранг средних. Это влияет на общий спрос, предложение и вакантность.

“Арендная активность плюс-минус стабильна. Она хоть и не вернулась к довоенным и доковидным показателям, однако достаточно стабильна и чувствительна к любым политическим колебаниям”, – отметила эксперт.

По итогам полугодия вакантность на рынке составила около 21% – на 1% меньше, чем аналогичный показатель в прошлом году. Однако среди всех сегментов коммерческой недвижимости бизнес-центры на протяжении всех лет войны демонстрируют очень низкий спрос и высокую вакантность.

3. Размер имеет значение: как арендаторы оптимизируют расходы на офисы

Арендаторы фокусируются на качественных и безопасных объектах с обустроенными укрытиями и автономным источником энергии для бесперебойной работы.

“Этот тренд не новый, он был с начала войны, однако раньше вопросами безопасности чаще пренебрегали. Сейчас, когда тревог и обстрелов стало больше, это уже сознательные переезды, где арендаторы заранее изучают помещение, обращают внимание на укрытия и коммуникации с возможностью там работать”, – добавила эксперт.

Со стороны арендатора наблюдается тренд по оптимизации затрат. “Компании пытаются снимать не просто более дешевые офисные пространства. Скорее тенденция к сокращению площади, но лучшего качества. За счет того, что в офис ходят 30-40 человек, площадь офиса сокращают на 50%, даже если стоимость квадрата выше, чем раньше. Выигрыш в том, что офис лучше, хотя и меньше, при этом эксперт.

В профессиональных бизнес центрах распространена практика разделения больших площадей на меньшие лоты с возможностью ремонта под ключ от арендодателя. Помещения без fit-out менее востребованы.

“Арендари не готовы инвестировать в капитальный ремонт. Если случается, что компания заходит без ремонта, арендодатели готовы выполнять отделку под запрос арендатора”, – подчеркнула Анастасия Качан.

Эффективная прайм ставка (высокая достижимая стоимость аренды в лучших помещениях) сегодня определяется не одним числом, а ранжируется “от и до” – $19-$25 за кв.метр, ведь сейчас на арендную ставку влияет слишком много различных факторов,

“Это связано с тем, что бизнес-центры начали сдавать гораздо меньшие площади, которые дороже стоят. С другой стороны, очень большая корреляция связана с расположением бизнес-центров. Это уже не только близость к метро и класс помещений, а также удаленность от военных и инфраструктурных объектов и другие факторы”, – пояснила старший консультант.

4. Не только IT. Портрет арендатора БЦ кардинально меняется.

Драйверами офисного рынка остаются ИТ-кластер, ритейл и логистические операторы. Фармкомпании также стабильно занимают 5% рынка.

Однако если в предыдущие 10 лет наибольший спрос формировали преимущественно ИТ компании, сегодня, кроме них, появился новый кластер заинтересованных арендаторов. По словам эксперта, это военный сектор, значительно активизировавшийся в 2025 году в поисках офисных помещений.

“Мы не выделяем военных в отдельную категорию, потому что она, собственно, не отдельная сфера, ведь эти компании являются одной частью разных сегментов. Это может быть как фирма, касающаяся IT, разрабатывающей программное обеспечение для ВСУ, или непосредственно производитель, относящийся к промышленности”, – отметила старший консультант.

Показатель “военных компаний”, по подсчетам CBRE Ukraine, достаточно размыт по всем отраслям, однако демонстрирует весомый спрос – около 30-40% Такой клиент формирует другие тренды. под новые нужды.

“Учитывая, что компаниям, связанным с военной деятельностью, нелегко найти помещение в аренду, рынок предлагает более сложные механизмы удовлетворения этих потребностей. В частности, они формируют спрос на покупку недвижимости, покупку земельных участков и даже строительство, формируя субрынки”, – пояснила Анастасия Качан.

Наиболее популярными локациями для аренды офисов за первое полугодие 2025-го остается центр столицы, Подол.

5. Отложенные бизнес-центры. Почему нет строительства новых офисов

Предложение офисного рынка остается слабым звеном. Строительство новых бизнес-центров как таковое отсутствует. Аналитики объясняют низким спросом на офисные площади, высокой вакантностью и значительными военными рисками.

“С начала войны девелоперы анонсировали проекты, однако на самом деле гораздо меньше вводилось. Этот тренд наблюдается до сих пор. В 2025 году будет так же: многие объекты замедлили свои темпы строительства. Сейчас мы не видим тренда до начала строительства новых офисных объектов”, – пояснила Анастасия Качан.

В настоящее время на рынке продолжают завершать проекты, которые стартовали до 24 февраля 2022 года.