Несколько ритейл-парков, правда, появилось под Киевом еще в 2019 и 2021 году. Однако массовым явлением, как в США, Франции, Италии или Испании, где сети тысяч объектов для автомобильных покупателей стремительно нарастили доли в общем объеме торговых площадей, в Украине это до сих пор не стало. Изменилась ситуация только во время войны, когда перестали строить крупные ТРЦ и возникла необходимость быстрого строительства торговых объектов в пригороде мегаполисов и небольших городов.

Ритейл-парки: что это такое и чем отличается от ТРЦ

Наибольший плюс ритейл-парка состоит в том, что агломерации из пригорода за покупками не нужно заезжать в город для ежедневных покупок.

В отличие от классических ТРЦ, розничные парки обычно расположены на первом этаже, часто прямо у заправок, предлагая широкие парковочные зоны и быстрый процесс покупок без необходимости переходить через лабиринты здания – трафик через ТРЦ формируется для наибольшего охвата галерей и действительно занимает много времени.

Соответственно ритейл-парки по сравнению с торговыми центрами имеют немало весомых преимуществ: для покупателей из пригорода это 15-минутная доступность (пешком или на авто) и меньшая трата времени на покупки, для ритейлеров – более низкие арендные ставки и сервисные сборы и гибкость торговой площади.

Есть плюсы и для девелоперов, ведь строительство парков гораздо бюджетнее, не нуждается в дополнительных мерах безопасности и сложной инженерии, зато окупаемость намного быстрее, рассказал в своем выступлении на RAU EXPO 2025 основатель Building development Роман Курицкий.

Важна также гибкость и модульность формата – легкая перепланировка или расширение в зависимости от запроса рынка. Комбинация форматов – возможность интегрировать супермаркеты, дрогери, дискаунтеры, fast fashion, drive-through и т.д.

Именно поэтому, по его убеждению, в условиях войны формат ритейл-парка в Украине является оптимальным. К тому же выручка в пригороде мегаполисов растет в геометрической прогрессии. “Софиевская Борщаговка, Чабаны, Новоселки, Буча, Ирпень, Вышгород — здесь появилась масса новых жилых комплексов, живет много молодежи. Поэтому сегодня у метро труднее торговать, чем в пригородной зоне”, — подчеркнул Курицкий.

Лучшим доказательством эффективности модели, по его мнению, являются результаты работы “Retail Park Bucha”, который открылся в декабре 2021-го, и хотя пострадал в первые месяцы войны от российской оккупации, однако быстро отстроился и теперь демонстрирует лучшие показатели по выручке и вакантности. Сегодня на всю площадь парка – 13 тысяч кв. метров – нулевая вакантность при среднем показателе торговых объектов на рынке Киева 13%.

Залогом успеха модели ритейл-парка, по словам Курицкого, является синергия потребностей и комплекса предоставляемых услуг. Иными словами, набор товаров и услуг должен учитывать ежедневные интересы общества, чтобы привлечь массового покупателя. И чем шире ассортимент услуг, тем лучше.

“В Буче мы поставили якорь — супермаркет, бытовую технику, аптеку, винный магазин, магазины fashion i drogerie, зоомагазин. Также завели “Розетку” и “Новую почту”, которые дают дополнительный трафик. Дополнительные услуги предоставляют “Спортлайф” и клиника (2 тыс. кв.м) — это не классическое решение, но эти сервисы дополнительно дают еще 10% и 12% трафика”, — объяснил Курицкий.

Где в Украине строят ритейл-парки

Сегодня в Украине возводится и проектируется несколько ритейл-парков. Большинство из них строится в пригороде областных центров на западе страны. Но есть и исключения — небольшие города с хорошим трафиком, как вот 80-тысячное Мукачево, где вскоре появится три торговых парка.

В частности, Building development совместно с Alterra Group строит следующие ритейл-парки:

• OBRIY Vyshhorod под Киевом на 10 тыс.кв.м (сдача в эксплуатацию – лето 2026 года),
• ТЦ OBRIY Peretyn 6,5 тыс.кв.м (август 2025) на выезде из Львова, с.Малехов;
• ТЦ OBRIY Tatariv недалеко от Буковеля на 7,8 тыс. кв.метров (запуск-ноябрь 2025 года).

Земля под проект является ключевым моментом, ведь такие объекты должны быть расположены в удобных локациях на трассе или пересечении дорог, чтобы генерировать большой трафик покупателей. Кроме того, площадь должна разрешать большой паркинг и фудкорт. В Татарове, например, кроме 10-минутной доступности в Буковель, трафик будет обеспечивать развилки на Косов, Ворохту и Говерлу. Наконец, проекты на западе страны пытаются захватить не только местных автопокупателей, но и туристические потоки.

Консалтинговая компания Retail&Development Advisor (RDA) имеет в работе семь ритейл-парков, в целом причастных к выходу на рынок 13 объектов, преимущественно в западных регионах. По сравнению с прошлым годом доля ритейл-парков в портфеле компании увеличилась с 10 до 40%, рассказал СЕО RDA Андрей Лотоцкий.

“Тенденция роста количества ритейл-парков общеевропейская. К примеру, на весеннем форуме в Варшаве было представлено 37 новых будущих торговых объектов, и все 37 — это ритейл-парки. У нас регионы еще не так насыщены профессиональными торговыми площадями, как в Европе, поэтому еще есть потенциал для развития”, — подчеркнул он.

В ближайшие два года RDA планирует запустить на рынок такие объекты как:

• ТЦ ROAD PARK Винники, Кольцевая дорога Львова, общая площадь 13,5 тыс. кв.м. Срок сдачи в эксплуатацию — конец 2026 года,
• Retail Park, с.Давыдов 7,3 тыс. кв. метров, выход на рынок – конец 2026 года,
• Retail Park Mukachevo Общая площадь двух очередей объекта – 25 тыс. кв. метров, в первую очередь на 9 тыс. кв. м обещают сдать в 2025 году.
• Silver Park Mukachevo на 4 тыс. кв. м, выход на рынок – 2026 г.

Как пояснил в комментарии Delo.ua Андрей Лотоцкий, сегодня девелоперам легче строить ритейл-парки, чем торговые центры.

“Ритейл-парки не имеют общих зон пользования: все входы отдельные. Преимущественно это более простые и бюджетные конструкции, которые строятся быстро, что дает лучшую окупаемость, чем в классическом ТРЦ. Инженерия для одноэтажного объекта тоже дешевле, т.е. строительство в целом требует меньше инвестиций. Впрочем, стоимость аренды тоже меньше. ритейл-парков в Украине связан с ростом популярности загородного образа жизни .

Ритейл-парки: почему их выгодно строить во время войны

Впрочем, бум ритей-парков неслучайно появился во время войны. “Это все не от хорошей жизни. Не стоит забывать, что на большие торговые центры сегодня не хватает инвестиций. На самом деле ритейл-парки должны были быть у нас уже давно — как в Европе, где сети из 10-15 тысяч объектов заходят даже в небольшие села. Но раньше нашему ритейлу это не было интересно”, – объясняет в комментарии Delo.ua директор компании UTG Евгения Локтионова.

По сути, ритейл-парки – гораздо более простые конструкции по сравнению с ТРЦ. “Это линейка магазинов, то есть соединенные боксы, входные группы на фасад и паркинг. Нет централизованной системы вентиляции, кондиционирования. Здесь ты тратишь на строительство в 2,5 раза меньше, чем на ТРЦ”, — пояснила она.

Обычно на такие объекты ставят крупных арендаторов и подписывают стабильные контракты на 5 лет, рассказала директор компании UTG. Арендные ставки значительно меньше, чем в ТРЦ – $5-7 за квадратный метр. За счет стабильного потока и стабильных арендаторов денежные средства возвращаются быстрее.

“Окупаемость в ритейл-парках составляет 6-7 лет, в зависимости от локации, арендатора и трафика. Зато у торгового центра окупаемость начинается с 10-11 лет, то есть вдвое больше”, — подчеркнула Локтионова. В любом случае появление профессиональных торговых площадей в западных регионах – это большой плюс, раньше они и так страдали от дефицита ТРЦ, добавила эксперт.

Тем не менее, украинские ритейл-парки в своей сути отличаются от европейских или американских, которые более или менее ориентированы на богатые села.

“В классической теории ритейл-парки появлялись только там, где население за городом имело высокий уровень достатка. Украина никогда не имела такого количества богатых людей за пределами города. Но большие города имели окрестности с высоким уровнем достатка. Сегодня видим, что Буча, Ирпень стали настолько плотно застроенными, что там нужно строить не ритейл-парки, а классические ТРЦ. Проблема в том, что такие локации раньше не были интересны ни девелоперам, ни ритейлерам, но война все изменила”, – пояснил в комментарии Delo.ua Виталий Бойко, CEO Urban Experts & Leslie Jones Architecture и NAI Ukraine.

В Украине, по его словам, только сейчас поняли, что уровень жизни за городом растет, по крайней мере, в более безопасных регионах, из-за чего и появляются маленькие торговые объекты на 4-8 тысяч кв. метров с 15 арендаторами.

Теперь на точках наибольшего трафика, в том числе и туристического, будет не просто супермаркет АТБ, а ритейл-парк, который создаст на этом месте полноценную точку инфраструктуры, предлагая торговые площади под бизнесы и сервисы, связанные с ежедневными потребностями людей.

“Это очень разумный шаг, который нужно было делать 20 лет назад”, — считает Бойко.

По словам экспертов, количество ритейл-парков в ближайшие годы в Украине будет расти, не исключено, что Украина пойдет по польскому пути, где в последние годы открывается больше ритейл-парков, чем ТРЦ.