У 2024 році річний обсяг валового поглинання на ринку складів склав близько 167 000 кв. метрів (+63% р/р). За даними дослідження CBRE, це найвищий показник з 2021 року (-3% до 2021).

Основним драйвером попиту на ринку складської нерухомості стали договори попередньої оренди в об’єктах на фінальній стадії будівництва, оскільки низький рівень вакантності призвів до попереднього поглинання нової пропозиції на ринку.

Таким чином, частка угод попередньої оренди в структурі валового поглинання зросла на 49% до 72% порівняно з попереднім роком.

Станом на кінець 2024, сектор оптової та роздрібної торгівлі домінував в структурі валового поглинання з часткою 67% (+33 п.п р/р), за ним слідували 3PL-оператори (від англ. third-party logistics) із часткою 17% (-19 п.п. р/р).

За даними CBRE, фармацевтичний сектор збільшив свою частку в загальній структурі поглинання до 12% у 2022-2024 роках після того, як був практично не приставленим в орендній структурі у 2019-2021 роках.

Дефіцит “холодних” площ на ринку змушує фармкомпанії дедалі більше розвивати власні складські потужності, менше покладаючись на послуги сторонніх дистриб’юторів, що відображає загальну тенденцію до посилення контролю над ланцюгами постачання та підвищення операційної гнучкості в умовах викликів, пов’язаних із війною.

У 2024 році на ринок складської нерухомості Києва було введено близько 79 000 кв.м нової пропозиції. Це сприяло збільшенню обсягу конкурентних складських площ на 6% до 1,37 млн кв.м, що наближує ринок до довоєнного рівня пропозиції.

Серед найбільших завершених проєктів – ІІ та IV черги логістичного комплексу “Чайки” (56 000 кв.м) та І черга логістичного комплексу “Дударків” (23 400 кв.м). Обсяг майбутньої пропозиції у 2025 році зберігає здоровий  показник та прогнозується на рівні 250 000 кв.м, з яких 87% припадатимуть на спекулятивний ринок, а решта 13% — під власні потреби власників.

Окрім того, RLC, один з найбільших логістичних девелоперів, планує завершити відновлення зруйнованого холодного складу площею 58 000 кв.м до кінця 2025 року. Поточний обсяг попередніх угод у майбутній пропозиції становить приблизно 55%, що суттєво контрастує з історичними показниками ринку, коли частка попередніх угод зазвичай становила 10%-20%.

Орендні ставки та вакантність на ринку складської нерухомості Києва

З початку року рівень вакантності на ринку незначно зріс на 1,1% на тлі виходу на ринок нової пропозиції, досягнувши 3,1%. Однак стабільний попит з боку орендарів та значний обсяг попередніх угод оренди, продовжують тиснути на рівень вакантності.

За даними дослідження, деякі орендарі реалізували відкладені раніше плани щодо розширення або переїзду орендувавши нові об’єкти, однак вивільнення площ не призвело до збільшення вакантності, оскільки висока активність повторного поглинання утримує її на низькому рівні.

Орендні угоди продовжують укладатися в національній валюті, хоча у 2024 році ця тенденція пішла на спад, особливо в сегменті холодних складів. Низька вакантність, активний попит і загальна інфляція, включаючи зростання вартості будівництва, призвели до підвищення орендних ставок.

Прайм ефективні орендні ставки в доларовому еквіваленті розподілилися наступним чином:

• у найбільш якісних сухих складах ставки зросли на 8% до $5,3 за кв.м/місяць (без ПДВ та OPEX) з початку року,
• запитувані орендні ставки на сухі склади коливалися в діапазоні 190-240 грн/кв.м/місяць ($4,5-5,7), зростання 18%,
• на холодні склади – в середньому 360-420 грн/кв.м/місяць ($8,5-10), з середнім зростанням на 18%.

Київські склади: чого очікувати у 2025 році

Аналітики прогнозують, що загальний прогноз на 2025 рік залишається позитивним, де поступове відновлення ринку надалі залишається тісно пов’язаним з динамікою зумовленою війною. Ми очікуємо, що орендарі збережуть курс на розширення, що може забезпечити високий рівень орендної активності у 2025 році.

Як зазначила Наталія Сокирко, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine, очікується, що зростання споживчого попиту ще більше посилить орендний потенціал сектору оптової та роздрібної торгівлі.

“Високі витрати на електроенергію, коливання валютного курсу та нестача робочої сили продовжуватимуть впливати на ринок. Однак, ймовірно, що обсяг відкладеного попиту, зумовлений великими потребами в приміщеннях, стимулюватиме валове поглинання впродовж 2025 року”, – наголосила фахівець.

Крім того, використання складів для власних потреб надалі сприятиме відновленню ринку, так як орендарі, які шукають більші площі, все частіше віддають перевагу рішенням build-to-suit або купівлі пошкоджених/зруйнованих складів для подальшої реконструкції. Зокрема, деякі з цих об’єктів представлятимуть вигідні можливості для продажу та зворотної оренди під час активної фази післявоєнного відновлення.