За перше півріччя 2025 року у бізнес-центрах Києва змінився портрет орендаря та з’явився форсмажорний попит.

Загалом, як і раніше, ринок офісної нерухомості потерпає від надмірної вакантності та низького попиту. За цими параметрами він виявився найбільш вразливим з-поміж усіх сегментів комерційної нерухомості. Складська нерухомість, для порівняння, має у сім разів нижчу вакантність, ніж бізнес-центри.

Втім, на ринку простежуються п’ять нових ключових трендів, які допомагають ринку адаптуватися до війни, повідомило Delo.ua з посиланням на дослідження від CBRE Ukraine.

1. Прецедент на офісному ринку: пропозиція пішла в мінус

Загальна пропозиція офісного ринку Києва, за даними CBRE Ukraine, сьогодні становить 2,1 млн кв.метрів. Саме цього року ринок зазнав найбільших втрат від масованих обстрілів – мінус 3% від усіх площ, у той час як загалом постраждало 6% бізнес-центрів за майже 3,5 роки війни.

“Ринок вперше стикнувся з від’ємною пропозицією. Такого ще не було, та у зв’язку з війною це сталося, коли на ринку об’єкти не тільки додаються, а й віднімаються. Зменшення пропозиції впливає на загальну ситуацію на ринку”, – наголосила старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine Анастасія Качан під час засідання Business Club КБУ.

В абсолютних числах, за підрахунками CBRE Ukraine, пропозиція, яка випала з ринку у першому півріччі цього року, складає 20 тисяч кв. метрів.

“Навіть якщо ці бізнес-центри були заповнені не повністю, все ж там було чимало компаній. Таким чином з усіх зайнятих площ у 1 півріччі були і вимушені переїзди у зв’язку з пошуком нових локацій внаслідок влучання. Ми розуміємо, що ці компанії сформували форсмажорний, ситуативний попит”, – пояснила Качан.

2. Київські бізнес-центри у 2025-му: вакантність скорочується та попит залишається чутливим

Орендна активність зберігається. Проте це переважно активність з боку компаній невеликого формату та середнього, також спостерігається скорочення великих операторів, які переходять у ранг середніх. Це впливає на загальний попит, на пропозицію та вакантність.

“Орендна активність плюс-мінус стабільна. Вона хоч і не повернулась до довоєнних і доковідних показників, проте досить стабільна і чутлива до будь-яких політичних коливань”, – зауважила експертка.

За підсумками півріччя вакантність на ринку склала близько 21% – на 1% менша, ніж аналогічний показник торік. Проте з-поміж усіх сегментів комерційної нерухомості бізнес-центри впродовж всіх років війни демонструють дуже низький попит і високу вакантність.

3. Розмір має значення: як орендарі оптимізують витрати на офіси

Орендарі фокусуються на якісних та безпечних об’єктах з облаштованими укриттями та автономним джерелом енергії – для безперебійної роботи.

“Цей тренд не новий, він був з початку війни, проте раніше питаннями безпеки частіше нехтували. Зараз, коли тривог і обстрілів побільшало, це вже свідомі переїзди, де орендарі завчасно вивчають приміщення, звертають увагу на укриття та комунікації з можливістю там працювати”, –  додала експертка.

З боку орендаря спостерігається тренд на оптимізацію витрат. “Компанії намагаються винаймати не просто дешевші офісні простори. Скоріше тенденція до скорочення площі, але кращої якості. За рахунок того, що в офіс ходять 30-40 людей, площу офісу скорочують на 50%, навіть якщо вартість квадрату вища, ніж раніше. Виграш у тому, що офіс кращий, хоч і менший, при цьому загальна вартість оренди може не змінюватись”,-пояснила експертка.

У професійних бізнес-центрах поширена практика поділу великих площ на менші лоти з можливістю ремонту під ключ від орендодавця. Приміщення без fit-out  менш  затребувані.

“Орендарі не готові інвестувати у капітальний ремонт. Якщо трапляється, що компанія заходить без ремонту, орендодавці готові виконувати оздоблення під запит орендаря”, – наголосила Анастасія Качан.

Ефективна прайм ставка (найвища досяжна вартість оренди у найкращих приміщеннях) сьогодні визначається не одним числом, а ранжується “від і до” – $ 19-$25 за кв.метр, адже зараз на орендну ставку впливає надто багато різних чинників,

“Це пов’язано з тим що бізнес-центри почали здавати набагато менші площі, які дорожче коштують. З іншого боку дуже велика кореляція пов’язана з розташуванням бізнес-центрів. Це вже не тільки близькість до метро і клас приміщень, а також віддаленість від військових і інфраструктурних об’єктів та інші фактори”, – пояснила старший консультант.

4. Не тільки IT. Портрет орендаря БЦ кардинально змінюється

Драйверами офісного ринку залишаються ІТ-кластер, ритейл та логістичні оператори. Фармкомпанії також стабільно займають 5% ринку.

Проте якщо попередні 10 років найбільший попит формували переважно ІТ компанії, сьогодні окрім них, з’явився новий кластер зацікавлених орендарів. За словами експертки, це військовий сектор, який значно активізувався у 2025 році у пошуках офісних приміщень.

“Ми не виділяємо військових у окрему категорію, тому що вона власне не окрема сфера, адже ці компанії є однією частиною різних сегментів. Це може бути як фірма, дотична до IT, що розробляє програмне забезпечення для ЗСУ,  або безпосередньо виробник, що  відноситься до промисловості”, – зазначила старший консультант.

Показник “військових компаній”, за підрахунками CBRE Ukraine, досить розмитий по всіх галузях, проте демонструє вагомий попит – близько 30-40%. Такий клієнт формує інші тренди. Оскільки орендодавці уникають ризику,  не хочуть ставити під удар свої об’єкти і інших орендарів, і часто відмовляють в оренді військовим та медичним компаніям, тож ринку доводиться адаптуватися під нові потреби.

“З огляду на те, що компаніям, пов’язаним з військовою діяльністю, нелегко знайти приміщення в оренду, ринок пропонує складніші механізми задоволення цих потреб. Зокрема вони формують попит на купівлю нерухомості, купівлю земельних ділянок і навіть будівництво, формуючи субринки”, – пояснила Анастасія Качан.

Найбільш популярними локаціями для оренди офісів за перше півріччя 2025-го залишається центр столиці, Поділ. Також проявилась активність у південно-західному районі, де зосереджені якісні бізнес-центри B-класу, куди якраз і переїхали компанії-орендарі, що постраждали від влучань.

5. Відкладені бізнес-центри. Чому немає будівництва нових офісів

Пропозиція офісного ринку залишається слабкою ланкою. Будівництво нових бізнес-центрів як таке відсутнє. Аналітики пояснюють це низьким попитом на офісні площі, високою вакантністю та значними воєнними ризиками.

“З початку війни девелопери анонсували проєкти, проте насправді набагато менше вводилось. Цей тренд спостерігається досі. У 2025 буде так само: багато об’єктів сповільнили свої темпи будівництва. Наразі ми не бачимо тренду до початку будівництва нових офісних об’єктів”, – пояснила Анастасія Качан.

Наразі ж на ринку продовжують завершувати проєкти, які стартували до 24 лютого 2022 року. Роботи ведуться, проте зі значними затримками у введенні в  експлуатацію.