Рітейл як комплексна екосистема

Сучасний рітейл це набагато більше, ніж просте продавання товарів через прилавок. Це складна багаторівнева система, що органічно поєднує логістичні ланцюги, унікальний клієнтський досвід та вишуканий маркетинг.

У складних воєнних умовах український рітейл продемонстрував вражаючу гнучкість та адаптивність. Бренди активно скорочують торгові площі, відмовляючись від гігантських флагманських магазинів на користь компактних форматів “біля дому”.

Революція форматів: від мегамолів до локальних хабів

За даними масштабної галузевої конференції RAU Expo 2025, внутрішня міграція населення у відносно безпечні області України кардинально змінила географію попиту на комерційну нерухомість. Традиційна столична концентрація поступається місцем регіональному розвитку.

Замість колосальних торгово-розважальних центрів площею понад 50 тисяч квадратних метрів девелопери масово створюють принципово нові формати.

• Ритейл-парки – одноповерхові торгові комплекси площею 10-20 тисяч м² з власними паркінгами та зручним автомобільним доступом.
• Районні торгові центри – компактні об’єкти площею 5-10 тисяч м², розташовані в межах спальних районів.
• Neighbourhood centers — невеликі торгові хаби, розраховані на щоденні потреби жителів найближчих будинків.

Філософія цих форматів проста та ефективна: забезпечити базові потреби мешканців у межах 15-хвилинної транспортної або пішої доступності.

Столичні реалії: комерційна нерухомість Київ у новій парадигмі

Попри певне зниження загальної ділової активності через воєнний стан, комерційна нерухомість Києва демонструє стійкий та високий попит з боку якісного бізнесу. Компанії шукають комплексні рішення, що відповідають новим реаліям.

Ключовими критеріями вибору комерційних приміщень у столиці стали безпека локації, автономне енергозабезпечення, транспортна доступність до метро, а також близькість до житлових масивів.

Водночас столичні девелопери активно експериментують з гібридними форматами, поєднуючи торговельні площі з офісними та сервісними зонами. Комерційна нерухомість – це вже не монофункціональні торгові коробки, а багатошарові простори. Вони можуть бути представлені, як торгові зони, офісні простори, сервісні хаби.

Такі простори дозволяють власникам швидко адаптуватися до динамічних змін у поведінці споживачів та розподілити джерела доходу, знижуючи інвестиційні ризики.

Куди рухається ринок

За оцінками провідних галузевих експертів Retail & Development Advisor, структура нового комерційного будівництва в Україні зазнала драматичних змін. У 2025 році частка ритейл-парків у портфелі нових девелоперських проєктів сягнула 40% проти 10% роком раніше. Стрімке зростання популярності ритейл-парків пояснюється простими економічними чинниками.

• Менші інвестиції: вартість будівництва в 2-3 рази нижча порівняно з класичними ТРЦ.
• Коротші строки окупності: типовий термін повернення інвестицій становить 5-7 років проти 10-15 років у великих моллах.
• Нижчі операційні ризики: менша залежність від якірних орендарів та економічних циклів.
• Швидше будівництво: від проєкту до відкриття проходить 12-18 місяців.

Водночас великі торгово-розважальні центри не зникають з ринкової карти і залишаються актуальними у великих містах з населенням понад 500 тисяч осіб. Такі об’єкти залучають стабільний потік відвідувачів, які розглядають походи до ТРЦ як форму дозвілля, а не лише як шопінг.

Нова економічна географія країни

Український рітейл став каталізатором модернізації всього сектору комерційної забудови, змушуючи девелоперів мислити по-новому та діяти швидше. Для учасників ринку це одночасно виклик і унікальний шанс: компанії, які зможуть запропонувати гнучкі рішення, орієнтацію на специфічні локальні потреби та функціональну різноманітність.

У результаті цих трансформацій комерційна нерухомість поступово перетворюється з простої торгової інфраструктури на інтегрований міський простір.