Через несколько лет в Киеве инвесторы будут застраивать офисами Рыбальский остров, Московскую площадь, Левый берег и Подол. По мнению экспертов, нехватка свободной земли в центре столицы и высокая доходность офисной недвижимости в ближайшие годы приведут к “миграции” новых офисных центров на периферию.
В 2005 г. уровень вакантности профессиональных офисных помещений не превышал 4%. Аналогичная ситуация наблюдалась в 2004 г., а это означает, что почти все новопостроенные офисы моментально находили арендаторов. Недостаток качественных офисов позволяет киевским арендодателям “держать” достаточно высокую арендную плату, не делая уступок потенциальным съемщикам. Более того, в большинстве случаев компании, желающие снять офис, заключают со строителями предварительные договора на аренду помещений в здании, строительство которого еще не начато.
К концу 2005 г., по оценкам компании DTZ, общий объем киевского офисного рынка составит 439 тыс. кв. м (офисы класса А, В, С). Для сравнения, в 2004-м этот показатель составил 342 тыс. кв. м.
Последние два года в Киеве вводилось 80-100 тыс. кв. м офисных площадей ежегодно. Как отметил региональный директор DTZ Ник Коттон, в этом году 90% нового предложения в Киеве составят офисы класса В, 10% — класса А. Несколько иные цифры приводит гендиректор Colliers International Ukraine Сергей Сергиенко. По его данным, ежегодно в Киеве вводится примерно 50-60 тыс. кв. м офисов класса А и В+. А общий объем помещений этих категорий сейчас составляет около 300 тыс. кв. м, чего столице явно не хватает. По прогнозам г-на Сергиенко, в 2007 г. спрос на офисы в Киеве будет примерно равен предложению: в 2006-м объем рынка офисов А и В+ вырастет до 480 тыс. кв. м, в 2007-м — 580 тыс. кв. м, в 2008 г. составит 680 тыс. кв. м.
Недостаток качественных офисов в столице надолго обеспечил этому сектору коммерческой недвижимости высокую доходность. К примеру, Ник Коттон предполагает, что оснований для снижения стоимости аренды пока не видно, и что в течение последующих нескольких лет она будет не ниже $30 за кв. м в месяц. При таких ценах офисное здание в среднем окупается за пять-восемь лет.
По оценкам экспертов, средняя прибыль владельцев офисной недвижимости — 18% годовых от вложенного в строительство. Впрочем, затраты на постройку качественного офисного здания тоже высоки. Стоимость земли под строительство — $100-500 за кв. м, стоимость самого строительства — $1-1,2 тыс. за кв. м (или $400-500 при реконструкции), объяснил директор московского офиса Savant International Дэвид Селф. Например, новое здание класса А на 20 тыс. кв. м обойдется в $26 млн и будет приносить прибыль от 20% в год, а реконструированное здание на 10 тыс. кв. м — $7,7 млн при 14% прибыльности, уточнил Сергиенко.
Среди основных тенденций рынка офисной недвижимости столицы эксперты называют увеличение количества арендованных площадей и строительство офисов на периферии.
Из-за отсутствия свободной земли в центре инвесторы будут выкупать старые, даже жилые, строения, сносить их и строить на этом месте офисы. По мнению гендиректора Colliers International Ukraine Сергея Сергиенко, будущими местами для строительства станут: Московская площадь, Рыбальский остров, Левый берег и Подол.