ММГ Бизнес Консалтинг: маркетинговые исследования рынков

IMG EXPORT NAVIGATOR: Весь мир в одном исследовании!

• Обзор ВСЕХ стран мира в рамках одного проекта
• Выбор зарубежных рынков с максимальной прибылью для Вашей компании
• Подбор партнеров в перспективных странах

Подробнее
image01

Маркетинговые исследования

• Более 500 успешных исследовательских проектов за последние 10 лет
• Входим в ТОП 5 национальных исследовательских компаний страны по оборотам
• Проводим исследования зарубежных рынков

Подробнее
image01

Анализ рынка

• Занимаемся анализом рынков с 1996 года
• Анализируем тенденции на украинском и зарубежных рынках
• Работаем с группой экспертов из 800 человек для выявления тенденций развития рынков

Подробнее
image01

Маркетинговый консалтинг

• Разработали рекомендации для более 100 украинских и зарубежных компаний
• Гарантируем увеличение продаж на 5-30% в месяц
• Даем финансовую гарантию достижения результата

Подробнее
image01
   Eng |  Rus  |  Ukr    Главная  |  Маркетинговый консалтинг  |  Корпоративное обучение  |  О нас  |  Наши клиенты  |  Услуги  |  Уникальные продукты  |  Контакты

Маркетинговые исследования
New! ЗАКАЗАТЬ IMG EXPORT NAVIGATOR

New! ЗАКАЗАТЬ КОМПЛЕКСНЫЙ МАРКЕТИНГОВЫЙ ПРОЕКТ

ЗАКАЗАТЬ АНАЛИЗ РЫНКА

ЗАКАЗАТЬ МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА

New! ЗАКАЗАТЬ МЕЖДУНАРОДНОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

New! ЗАКАЗАТЬ ОТЧЕТ ПО ИМПОРТУ/ЭКСПОРТУ

ЗАКАЗАТЬ РАЗРАБОТКУ БИЗНЕС-ПЛАНА

ЗАКАЗАТЬ ОПРОС

ЗАКАЗАТЬ РАЗРАБОТКУ МАРКЕТИНГОВОЙ СТРАТЕГИИ

ЗАКАЗАТЬ АУТСОРСИНГ ОТДЕЛА МАРКЕТИНГА

ЗАКАЗАТЬ КОНСАЛТИНГ В СФЕРЕ МАРКЕТИНГА И ПРОДАЖ

РЕКЛАМА НА САЙТЕ

Результаты маркетинговых исследований для маркетологов МАРКЕТОЛОГАМ
Результаты маркетинговых исследований

Анализ рынка
Руководство "КАК ИСПОЛЬЗОВАТЬ МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ В РАЗРАБОТКЕ НОВЫХ ПРОДУКТОВ"

Руководство "КАК ВЫБРАТЬ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКУЮ КОМПАНИЮ"

Руководство "КАК СОСТАВИТЬ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ ДЛЯ ИССЛЕДОВАТЕЛЕЙ"

Руководство "ВЫЯВЛЕНИЕ ПЕРСПЕКТИВНЫХ НИШ РЫНКА"

Руководство ПО ФОРМИРОВАНИЮ МАРКЕТИНГОВОГО БЮДЖЕТА

Руководство "ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ НА МАРКЕТИНГ?"

Руководство "КАК ИЗБЕЖАТЬ ОШИБОК ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ИССЛЕДОВАНИЯ?"

Руководство "ПРОБЛЕМЫ СЕГМЕНТАЦИИ НА В2В РЫНКАХ И КАК ИХ РЕШИТЬ?"

ТЕСТЫ ДЛЯ МАРКЕТОЛОГА

МАРКЕТИНГОВЫЕ КАЛЬКУЛЯТОРЫ

СПРАВОЧНИК МАРКЕТОЛОГА

Авторская колонка – Секреты успешного маркетинга

ВИДЕО

ФОРУМ МАРКЕТОЛОГОВ

ТОЛКОВЫЙ СЛОВАРЬ МАРКЕТОЛОГА

КАТАЛОГ ПОЛЕЗНЫХ БИЗНЕС-САЙТОВ

ЭКСПОРТ МАРКЕТИНГОВЫХ НОВОСТЕЙ

Маркетинговые исследования в Украине и зарубежом СТАТЬИ ПО МАРКЕТИНГУ

Международные маркетинговые исследования
Бизнес-планирование
Вирусный маркетинг
Развитие бизнеса
Рынки и компании
Изучение потребителей
Конкуренция
Консалтинг
Интернет-маркетинг
Истории успеха в маркетинге
Паблик-рилейшенз
Маркетинг
Маркетинг для малого бизнеса
Маркетинговое планирование
Маркетинговые иследования
Партизанский маркетинг
Обучающие материалы
Международный маркетинг
Стратегический маркетинг
Стимулирование сбыта
Управленческое консультирование
Успешные маркетинговые стратегии
Эффективность инвестиций в маркетинг
Директ-маркетинг

Маркетинговые исследования в Украине и зарубежом ОБЗОРЫ И АНАЛИЗ РЫНКОВ

Международные маркетинговые исследования
Обзоры и анализ рынка недвижимости
Обзоры и анализ рынка стройматериалов
Обзоры и анализ рынков медиа и рекламы
Обзоры и анализ рынков услуг
Обзоры и анализ промышленных рынков
Обзоры и анализ товарных рынков

Маркетинговые рассылки ПОДПИСКИ

Международные маркетинговые исследования
ПОДПИСКА НА КОРПОРАТИВНУЮ ГАЗЕТУ КОМПАНИИ

Международные маркетинговые исследования
ПОДПИСКА НА RSS ПОТОКИ


Подписка на новости и пресс-релизы "Секреты успешного маркетинга"



Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости
Разместил: Unknown
Добавлено: 28/09/2005
Тип: Обзор
Просмотрено: 10321 раз(а)

Насколько интересна статья?    Не интересна Супер!   Голосую » 

  
Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости

Девелоперы отказались от освоения подземного пространства и обратились к наземной торговле как к традиционному месту купли-продажи. Из-за усиления конкуренции они вынуждены переориентироваться на строительство крупноформатных центров, вкладывать больше средств в отделку помещений, систему безопасности, вентиляции, организацию инфраструктуры

На этом фоне особенно заметны ошибки при возведении уже существующих торговых центров. По словам работников «Метрограда», они не могут эффективно работать из-за отсутствия нормально отлаженной системы кондиционирования: все уличные выхлопные газы и вода проникают в подземный торговый комплекс. Из-за похожих проблем очень долго пустовали помещения и в ТЦ «Глобус-3».

Дефицит площадей пока не позволяет выйти арендаторам из подземелья, но с введением в эксплуатацию новых торговых площадей, особенно из недвижимости с высоким уровнем доходов, такие центры могут стать убыточными.

Впрочем, сегодня девелоперы уже отказались от освоения подземного пространства и обратились к наземной торговле как к традиционному месту купли-продажи. Во-первых, наиболее привлекательные места - станции метрополитена в центральной и прилегающей к ней части Киева - уже заняты. А открытие торговых центров на станциях метро, расположенных в спальных районах, нецелесообразно, поскольку подземный пассажиропоток недостаточен для обеспечения рентабельности торговли в таком месте. Во-вторых, наземная торговля дает ряд преимуществ: возможность удобной парковки, привлечение обеспеченных покупателей, которые, как правило, неохотно спускаются под землю за покупками.

В целом изменение форматов торговых комплексов, присутствующих на рынке, во многом обусловлено тем, что девелоперы все больше и больше ориентируются на строительство ТЦ «с нуля», а не на отделку подземных переходов, реконструкцию старых промышленных корпусов, универмагов и недостроенных объектов. Благодаря этой тенденции увеличивается вариативность новых проектов, что позволяет отойти от устоявшихся схем и шаблонов. По мере повышения требований арендаторов и посетителей к качеству торговой недвижимости, структура предложения на рынке будет меняться - неудачные ТЦ перепрофилируются или переформатируются, а на смену им придут концептуально правильные объекты, способные удовлетворить требования не только арендаторов, но и конечного потребителя.

Сегодня отечественные девелоперы уже начинают осознавать, что определение «торговый центр» намного шире, чем совокупность магазинов, расположенных под одной крышей. Существуют вполне определенные требования к качеству торговой недвижимости. В сегменте крупноформатных объектов успешный проект должен обладать следующими критериями: удачное местоположение, корректная концепция (архитектурная и маркетинговая), сбалансированный пул арендаторов (правильно подобранные якорные арендаторы и сопутствующие торговые точки), качественное текущее управление объектом (обслуживание здания, высокая промо- и медиаактивность).

Поэтому прежде чем выводить на рынок новый объект торговой недвижимости, все чаще для разработки таких сложных и крупноформатных проектов инвесторы привлекают опытных консультантов. Они помогают сбалансировать требования рынка, операторов, потребителей, финансовые возможности инвесторов и реализовать проект.

Гости могут стать хозяевами

В Украине недостаточно отечественных компаний, способных катализировать интенсивное развитие рынка торговой недвижимости. А потенциал этого сегмента коммерческой недвижимости определяется способностью арендаторов развивать собственную сеть. Поэтому мощные количественные и качественные изменения всего рынка эксперты связывают именно с приходом крупных европейских сетей ZARA, KarstadtQuelle AG, C&A, Auchane, H&M, Dressman, Tatti.

Рынок торговой недвижимости, в котором доля сетевых операторов среди арендаторов торговых площадей в торговых центрах (ТЦ) составляет порядка 70%, ждет бурное развитие. Однако для отечественных компаний последствия прихода мировых игроков эксперты оценивают негативно.

Украина сейчас больше напоминает рынки Польши и Венгрии, которые буквально были «разорваны на куски» мировыми операторами, после чего в этих странах практически не осталось местных ритейлеров. К приходу заокеанских компаний с миллиардными оборотами украинский рынок не подготовлен. Не выработаны совместные принципы отстаивания своих интересов среди операторов розничной торговли, нет правительственных программ по защите внутреннего рынка от иностранной экспансии.

Незадолго до прихода западных сетевиков в Россию наши ближайшие соседи, изучив опыт других стран, выработали государственную программу по сохранению российских товаров и защите отечественных операторов. В частности, торговые площадки для иностранных инвесторов предлагаются за третьим кольцом Москвы, а в центре города размещаются только российские компании. В Киеве такие решения не принимались. Именно поэтому многие украинские сетевые операторы с опасением ожидают прихода крупнейших западных операторов и прогнозируют не только ужесточение конкуренции, но и поглощение, вытеснение компаний с рынка. По их мнению, это приведет к тому, что на рынке не останется торговых компаний с украинскими инвестициями и часть отечественных товаров исчезнет с полок магазинов.

С другой стороны, приход мировых сетей является хорошей новостью для покупателей, которые наконец смогут увидеть и оценить европейский уровень розничной торговли. Еще один положительный момент - поступление иностранных инвестиций в развитие рынка торговой недвижимости и экономики страны в целом. Однако если розница будет сконцентрирована в руках иностранных операторов, то они и будут диктовать рынку свои правила игры.

Спрос превышает предложение

Основной проблемой украинской розницы остается острый дефицит торговых площадей. Все ТЦ, сданные в эксплуатацию на протяжении 2003-2004 годов, рынок розничной торговли сразу «проглотил» и потребовал еще минимум 100 000 кв. м новых площадей.

«У розницы скопилось много ресурсов. Поэтому предложите ритейлерам хорошие торговые площади, и они сразу туда пойдут. Сегодня подходящих мест мало, отсюда и превышение спроса над предложением», - утверждает директор департамента маркетинга и рекламы ЗАО «Квадрат-Украина» Наталья Рожкова.

По данным «Украинской торговой гильдии», в 2004 году рост полезных площадей в ТЦ превысил все предыдущие показатели и составил 114%. В Киеве действуют 24 торговых центра, девять из которых были введены в эксплуатацию в прошлом году. Общие размеры предлагаемых в составе ТЦ торговых площадей в столице сейчас составляют 272 000 кв. м, а на тысячу жителей города приходится 103 кв. м торговых площадей.

Судя по заявленным проектам, к концу года объем торговых площадей планировалось увеличить еще на 138 600 кв. м. Однако за прошедшие восемь месяцев ни одного крупного центра в эксплуатацию не сдали, поэтому новым торговым сетям «становиться» некуда. К концу 2005 года в Украине появится лишь один двухуровневый комплекс «Новый континент» в Днепропетровске. Его общая площадь не превысит 8000 кв. м. В Киеве, возможно, до конца года откроется торгово-развлекательный центр на Харьковском шоссе. В нем под торговые площади будет отдано 23 000 кв. м.

Низкие темпы прироста торговых площадей эксперты объясняют переоценкой финансовых возможностей инвесторов и нехваткой профессиональных консультантов в сфере коммерческой недвижимости. В результате часть операторов анонсирует начало строительства без учета возможных сложностей с процедурой землеотвода и оформлением всех соответствующих разрешительных документов, затягивая процесс на годы.

Владельцам земельных участков, зарезервированных под строительство ТЦ, не выгодно, чтобы земля пустовала, поэтому они стараются максимально сократить время с момента подготовительных работ до начала строительства и ввода здания в эксплуатацию. Однако по мере возведения торгового объекта инвесторы сталкиваются с несоответствием расчетов по смете и действительных финансовых затрат. В том числе это происходит и по причине постоянного роста цен на строительные материалы, топливо и прочее.

Тем не менее даже если весь запланированный на этот год объем торговых площадей все-таки поступил бы на рынок, то спрос на торговые помещения в ТЦ все равно превысил бы предложение в полтора раза. И это с учетом того, что часть операторов развивается вне торговых центров.

Опасность для застройщиков

По мнению экспертов, изменить ситуацию сможет приход иностранных строительных компаний, которые после застройки насыщенного российского рынка активно примутся осваивать украинский. Собственно, процесс уже начался: в Украину пришла турецкая компания «Ренессанс констракшионс», которая в 2004 году заняла лидирующую позицию по объемам строительства объектов торговой недвижимости в России. Главный козырь турок - высокое качество строительных работ и неукоснительное соблюдение сроков реализации проектов. В отличие от отечественных застройщиков, турки практикуют почасовые графики строительства, трехсменный рабочий день и для возведения объектов используют только своих строителей. При этом в контрактах они ставят гарантированные сроки сдачи объектов, их стоимость и несут ответственность на полную сумму контракта - благо, устойчивое финансовое положение это позволяет. Следовательно, отечественным застройщикам, специализирующимся исключительно на торговой недвижимости, нужно быть готовыми к конкуренции. Если крупные отечественные операторы, заручившись поддержкой местных властей и личными связями в государственных инстанциях, отвечающих за землеотвод и разрешительные документы, еще смогут конкурировать с приезжими, то средние и мелкие фирмы будут вынуждены либо уйти из этого бизнеса, либо перепрофилироваться. К примеру, они смогут направить свои усилия на возведение складских помещений.

В ближайшие годы в Украину придут и другие иностранные девелоперы, преимущественно из Европы. Их приведут за собой такие гиганты розницы, как испанская ZARA, французские Carrefour и Auchane, немецкие Kaufhoff и OBI. Эти мощные сети арендаторов отдают предпочтение собственным проектам торговых центров, подрядчикам и девелоперам. По мнению экспертов, эти операторы смогут за счет своих крупноформатных гипермаркетов решить проблему дефицита торговых площадей.

Что касается отечественных розничных сетей, формирующих спрос на торговую недвижимость, то реализацией проектов строительства ТЦ пока в основном занимаются украинские строительные компании. Как правило, финансируют такие объекты украинские инвесторы или иностранные банки, имеющие здесь свои филиалы. Впрочем, многие отечественные застройщики начали привлекать западные девелоперские компании, не афишируя этого. Скорее всего, они уже готовятся к приходу более сильных игроков, понимая, что в ближайшем будущем выиграть сможет лишь оператор, способный предложить рынку более качественные, отвечающие мировым стандартам проекты ТЦ, которые смогут заинтересовать иностранных арендаторов, чей приход не за горами.

До последнего времени крупные западные инвестиции в отечественную коммерческую недвижимость поступали только со стороны компании МETRO Cashs Carry, которая построила в Украине шесть центров оптовой торговли. Однако в конце апреля нынешнего года шведская компания IKEA объявила о намерении в 2006 году открыть в Киеве торгово-развлекательный центр «Мега» площадью 200 000 кв. м, инвестиции в который составят около $350 млн. Начиная с 2007 года, IKEA планирует построить несколько подобных центров в крупнейших городах Украины - Донецке, Днепропетровске, Одессе и Харькове, что поможет сбалансировать спрос и предложение на рынке торговой недвижимости. Правда, региональные ТЦ будут меньше киевского, площадь каждого из них составит около 100 000 кв. м.

Дорого, качественно, масштабно

Из-за усиления конкуренции отечественные девелоперы будут вынуждены более профессионально подходить к проектированию и строительству ТЦ. Инвесторам придется вкладывать все больше средств не только в строительство самого здания и его отделку, но и в концепцию, и в позиционирование торгового центра.

До настоящего времени при проектировании и создании коммерческой недвижимости операторы были заинтересованы исключительно в быстроокупаемой недвижимости. К таким объектам относятся торговые центры «Квадрат», «Метроград», «Пирамида», являющиеся образцом высокой доходности и коротких сроков окупаемости за счет удачного месторасположения, обеспечивающего большой потребительский поток, и высоких арендных ставок. От элитных торговых центров они отличаются более низким качеством организации торговли, ориентацией на небогатых покупателей и небольшой суммой «среднего чека» - основная ставка делается на высокий товарооборот. Не секрет, что около 60% потребителей до сих пор одеваются на рынках, а быстроокупаемые непритязательные торговые центры максимально близки к ним по формату. По данным экспертов, сегодня, к примеру, на один «Мандарин Плаза» приходится около семи проектов «Метрограда».

Однако возможность в любом формате, при любом качестве организации торговли успешно зарабатывать деньги уходит в прошлое. В Украине наметилась тенденция переориентации с доходности проекта на его стоимость. «Основная задача этого пути - обеспечение максимальной способности проектов к продаже, приобретению их международным капиталом. Иностранцы покупают объекты только в том случае, если убедятся в юридической чистоте недвижимости и самой сделки, высоком качестве строительных работ и архитектуры. При этом доходность проекта и его окупаемость совершенно не имеют значения. Во главе угла стоит именно соответствие проекта его европейским аналогам, способность быть лидером продаж и возможность войти в список готовых к продаже объектов в любой момент. То есть, дорогие и крупноформатные ТЦ будут иметь весомые преимущества в грядущей конкурентной борьбе», - считает Вадим Непоседов.

Не случайно в последние годы в Украине появляются крупные торговые центры, предоставляющие гораздо больше удобств и посетителям, и арендаторам. Требования активно растущих розничных сетей увеличиваются. Их уже не устраивает мелкая нарезка торговых площадей в формате небольшого ТЦ, они больше не хотят ютиться на нескольких квадратных метрах без возможности распределить товар по всем законам мерчандайзинга.

Генеральный директор управляющей компании торгового комплекса «Альта Центр» Михаил Ханин утверждает, что для рынка больше неприемлемы шаблонные решения ТЦ как ассорти мелких магазинчиков под одной крышей. Универсальных ТЦ на столичном рынке уже вполне достаточно, тогда как специализированных объектов, причем с грамотной концепцией, - единицы.

Объем инвестиций в такие проекты, как и сроки их возврата, увеличивается. Если ТЦ первой волны окупались в течение двух-трех лет, то сегодня эксперты называют срок в пять-восемь лет. В данном случае как в одних, так и в других проектах не учитывается стоимость земли. Традиционно земельные участки под ТЦ не выкупаются, а берутся в долгосрочную аренду. Земля будет выкупаться только в случае перепродажи торгового центра.

Торговые центры, построенные три-четыре года назад, и нынешние резко отличаются по качеству. Особенно это заметно в отделке помещений, системах безопасности, вентиляции, охлаждения, организации инфраструктуры. Если раньше инвесторы вкладывали $200-300 в квадратный метр площади, то теперь эти суммы возросли до $750-1000. Значительно увеличились затраты на организацию систем кондиционирования, освещения, пожаротушения.

Аренда подешевеет нескоро

На фоне явного дефицита предложения площадей собственники ТЦ продолжают удерживать повышенные арендные ставки. Самые высокие из них предлагаются ритейлерам в центральных киевских ТЦ и объектах, расположенных вблизи больших пассажиропотоков («Городок», «Пирамида», «Квадрат-Лукьяновка»).

Максимальными остались средние арендные ставки в ТЦ «Метроград» - в месяц не ниже $90 за кв.м. Это лидерство обусловлено выгодным расположением в центре города. В торговых центрах, которые находятся на окраинах, средние арендные ставки колеблются в пределах $30-50 в месяц за кв.м.

«Новые ТЦ, сданные в эксплуатацию в прошлом году, держат арендные ставки немного ниже, чем те, кто давно работает на рынке. Пока название центра не столь известно, пока риски арендаторов гораздо выше, ставки там не высокие. Но потом цена будет обязательно повышаться. Это скорее фрагментарное повышение арендных ставок, а в целом рынок стабилен. Снижение цен произойдет не скоро, поскольку рынок далек от насыщения», - считает Наталья Рожкова.

По словам экспертов, в Киеве при проектировании ТЦ обычно учитывается средняя арендная плата ($50 в месяц за кв. м), которая является расчетной для определения окупаемости в течение пяти лет. Цена квадратного метра определяется реалиями рынка и общепринятой рыночной формулой: после завершения первой фазы позиционирования, подачи и маркетинговой раскрутки ТЦ виден баланс между его привлекательностью и покупательским спросом, арендными ставками и арендаторами, их количеством. Как свидетельствует мировая практика, цена предложения верна, если в торговом центре 5-10% свободных торговых площадей. Если он заполнен на 100%, цена занижена, а когда в ТЦ пустует больше 5-10% площадей, - завышена. Ориентируясь на эту цифру, можно оценить ценовую политику того или иного центра.

Вместе с тем в ТЦ зачастую оставляют незадействованными около пяти площадок в его лучших и, соответственно, самых дорогостоящих местах, позволяющих принять тех сетевых операторов, которые придерживаются агрессивной политики при выходе на рынок и готовы предложить большие ставки. Когда площадки заполняются, для других арендаторов это служит сигналом: стоимость квадратного метра в ТЦ может быть изменена в сторону повышения.

Арендная ставка не должна изменяться на протяжении срока контракта, поэтому в украинских условиях многие владельцы ТЦ предпочитают непродолжительные контракты. Но в последнее время наметилась тенденция реализации долгосрочных договоров. Для ТЦ - это стабильность на указанный срок, для арендатора - более лояльные цены.

По сравнению с европейскими городами киевские арендные ставки очень высокие и уступают только Лондону, Парижу и Москве. Пока сетевые операторы способны соответствовать уровню арендных ставок. Как показывают исследования компании «Украинская торговая гильдия», уровень арендных ставок, которые сами для себя называют операторы, соответствует их уровню киевских ТЦ. Самую высокую аренду готовы платить операторы, работающие в товарных категориях «Обувь», «Подарки, сувениры», «Одежда», «Косметика/парфюмерия».

По мнению Михаила Ханина, цены на торговую недвижимость будут меняться. При этом характер изменений будет разным - там, где девелоперы создали неблагоприятную атмосферу для посещения (мелкая нарезка площадей, узкие проходы, некачественный подбор арендаторов, завышенные арендные ставки, неправильная модель планировки), - цены будут снижаться. Повысятся арендные цены в тех ТЦ, которые позаботились о комфорте покупателей (освещение, уровень отделки, гармоничный подбор арендаторов), ориентируясь на конкретную покупательскую аудиторию. Также характер изменения цен будет зависеть и от месторасположения объектов.

Приход иностранных инвестиций в отечественную торговую недвижимость также может повлиять на динамику арендных ставок. Но насколько они изменятся с приходом сетевых операторов мирового масштаба, и в какую сторону, прогнозировать пока сложно. Размах и объемы оборотных средств многих западных компаний вполне позволяют демпинговать, причем без особых для себя потерь. В свою очередь, арендодатели заинтересованы в максимальном ускорении процесса заполнения того или иного ТЦ, как за счет отечественного, так и зарубежного сетевика. По всей видимости, эти факторы повлияют на уровень арендных ставок, и они плавно понизятся.

Девелоперы идут в регионы

Сетевые операторы традиционно выделяют Киев на фоне остальных городов Украины. Высокий рейтинг столицы говорит о том, что ее розничный рынок еще далек от насыщения и имеет достаточно свободных ниш.

Более 80% операторов называют Киев наиболее перспективным городом для развития своего бизнеса, хотя интерес к регионам, особенно к городам-миллионникам, постепенно возрастает.

В отличие от столичной торговой недвижимости, в других городах страны этот сегмент рынка развит пока слабо. Существующие ТЦ, как правило, обновленные универмаги или универсамы, большинство которых по своей концепции, площадям, архитектурному решению только отдаленно напоминают киевские торговые объекты. Новые центры там практически не строились. Но, судя по количеству проектов, строительство которых началось или начнется в ближайшее время, через два года в регионах может появиться около 24 крупных объектов. В случае успешной реализации всех проектов прирост торговых площадей в Украине составит не менее 700 000 кв. м.

По мнению экспертов, для насыщения рынка этого количества будет достаточно. Можно предположить, что по уже сложившейся традиции не все заявленные ТЦ будут введены в эксплуатацию. О том, что региональный рынок торговой недвижимости ждет бурное развитие, свидетельствует интерес столичных операторов розничной торговли к регионам, где уровень доходов населения постепенно растет.

Одним из самых привлекательных в этом отношении городов является Днепропетровск, в котором на стадии реализации находится около 10 проектов ТЦ и многофункциональных комплексов с торговыми площадями. Также интенсивно развиваются проекты торговых комплексов в Одессе и Донецке.

При этом индустрия торговой недвижимости охватила не только крупные города, но и те, где население не превышает полмиллиона человек. Специалисты утверждают: это преждевременный шаг, поскольку даже в городах-миллионниках нет такого уровня платежеспособного спроса, как в столице. Поэтому уже сейчас можно спрогнозировать, что при сдаче в эксплуатацию даже трети из заявленных ТЦ вряд ли на них найдется достаточное количество арендаторов. К тому же сама розница не сможет окупить предложенные в аренду торговые площади.

Внедрение в жизнь проектов новых ТЦ в регионах в основном осуществляется за счет локальных девелоперов. В ряде проектируемых центров в роли инвесторов выступают владельцы местных продовольственных сетей, которые рассматривают данный бизнес как один из путей диверсификации и как возможность получить площади для основного бизнеса.

Крупные столичные операторы ТЦ, которым становится тесно в Киеве, уже рассматривают перспективу выхода на региональные рынки в ближайшие годы. По прогнозам компании «Квадрат-Украина», именно 2008 год будет наиболее благоприятным периодом для выхода на региональные рынки, поскольку киевский рынок торговой недвижимости приблизится к своему насыщению. Поэтому уже сейчас ЗАО «Лекс-холдинг» (г. Киев), являющееся собственником сети торгово-развлекательных центров «Караван», инвестирует в строительство центров в Днепропетровске, Харькове и Запорожье около $135 млн (без стоимости земельных участков). Компания планирует одновременно ввести в эксплуатацию три новых объекта в середине 2006 года. Расширением бизнеса вне столицы займется также и сеть ТЦ «Квадрат».

По мнению экспертов, в регионах наиболее успешными смогут стать те столичные девелоперы, которые сумеют организовать свою экспансию на базе стратегических альянсов с сильными представителями розницы (якорными арендаторами).

Как правило, для разработки концепции ТЦ и подбора арендаторов в региональных торговых комплексах привлекаются столичные консалтинговые компании, которые являются определенным катализатором процесса развития региональной индустрии ТЦ.

Что касается арендных ставок, то в регионах они мало отличаются от столичных. В среднем аренда колеблется в пределах $20-80, тогда как в столице - $30-100. «Отбить» такую достаточно высокую ставку арендатор может только за счет высоких цен, поэтому на данный момент большинство объектов торговой недвижимости в регионах рассчитаны на посетителей с уровнем доходов выше среднего. Очевидно, региональный рынок ТЦ в своем развитии повторяет развитие индустрии торговой недвижимости в столице. Ведь первые торговые центры Киева тоже были рассчитаны на сегмент покупателей с доходами выше среднего, а в дальнейшем они стали более демократичными.

Доживем до 2008

Киевские торговые центры сильно отличаются по размеру и качеству (уровню операторов, организации, отделке) не только от европейских, но и от московских аналогов. Поэтому потенциал для развития профессиональных торговых площадей остается еще высоким.

Растущая конкуренция между операторами рынка торговой недвижимости в ближайшем будущем заставит девелоперов более серьезно и профессионально подходить к созданию торговых объектов, увеличивать расходы на консалтинговые услуги и исследования рынка, а также на строительство и внутреннюю отделку комплексов.

Эксперты прогнозируют к концу 2007 года открытие большого количества крупноформатных торговых центров. А 2008 год станет переломным - после захода транснациональных корпораций в Украину отечественный рынок торговой недвижимости ждет первичное насыщение. После чего можно ожидать выхода на него мирового лидера - американской корпорации Wal-Mart, которая традиционно закроет рынок. Представители компании активно отслеживают ситуацию на рынке Украины и уже проводят маркетинговые исследования, готовясь к выходу на него.

Автор: Алена Кирьякова
Источник:  Эксперт-Украина



Добавить в закладки



Подпишитесь на RSS по маркетингу:  Статьи по маркетингу,  Обзоры рынков,  Новости маркетинга,  Пресс-релизы,  Маркетинг-видео,  Авторские статьи по маркетингу


Страницы:  1  


Статьи по теме


Обзор рынка строительных материалов Украины за 2004 год
Тенденции рынка розничной торговли Украины


Ссылки по темеОбсуждения на форуме

Тематика этой статьи активно обсуждается на форуме.
Перейти.

Отчеты по теме

В Интернет-магазине готовых маркетинговых исследований нет отчетов по этой теме.




  Комментарии к статье   Добавить комментарий | Все (0)
    Ваш комментарий к этой статье будет первым!


Hide me
Получайте практические советы по маркетингу и продажам
Имя Email

New! Корпоративным клиентам

Агентская программа

Вакансии нашей компании




Последние новости

17-08-2018: Крупнейшие налогоплательщики по итогам I пол.-2018 задекларировали на 18% больше налога

17-08-2018: Пшеничная мука в Украине подорожала на 20%

17-08-2018: Украинский крахмал оказался дорогим для Европы

17-08-2018: Китай увеличил закупки украинского ячменя на 160%

17-08-2018: Литовская компания инвестирует 30 млн евро в солнечные электростанции в Украине

17-08-2018: На чем ездят украинцы — назван средний возраст автомобиля

17-08-2018: Украинские водочники переносят производство за пределы Украины

17-08-2018: Коммерческая недвижимость: во что вкладывают украинцы

17-08-2018: Украина отправила на экспорт крупнейший за 2 года объем гречки

17-08-2018: Украинцы создали первый в мире автобус-внедорожник


New! Участвуйте в опросах специалистов
и получайте результаты бесплатно!
Принять участие >>>


Наши клиенты

Международная Маркетинговая Группа благодарна своим клиентам за успешную совместную работу


Реклама на сайте

Коучинг, обучение коучингу в Киеве

Менеджмент: методологія та практика. Інтернет-проект для управлінців



Партнеры сайта



 

Карта сайта


Все права защищены © 2003-2018, Международная Маркетинговая Группа Украина
.

При публикации материалов сайта Международной Маркетинговой Группы в интернете обязательна гиперссылка на главную страницу сайта http://www.marketing-ua.com, при использовании материалов в печатных изданиях обязательно упоминание "Международная Маркетинговая Группа, http://www.marketing-ua.com"
Международная Маркетинговая Группа Украина
Украина, Киев Фрунзе, 69В , 6 этаж
Tel:+38-044-331-14-14, Tel:+38-044-492-38-28