ММГ Бизнес Консалтинг: маркетинговые исследования рынков

IMG EXPORT NAVIGATOR: Весь мир в одном исследовании!

• Обзор ВСЕХ стран мира в рамках одного проекта
• Выбор зарубежных рынков с максимальной прибылью для Вашей компании
• Подбор партнеров в перспективных странах

Подробнее
image01

Маркетинговые исследования

• Более 500 успешных исследовательских проектов за последние 10 лет
• Входим в ТОП 5 национальных исследовательских компаний страны по оборотам
• Проводим исследования зарубежных рынков

Подробнее
image01

Анализ рынка

• Занимаемся анализом рынков с 1996 года
• Анализируем тенденции на украинском и зарубежных рынках
• Работаем с группой экспертов из 800 человек для выявления тенденций развития рынков

Подробнее
image01

Маркетинговый консалтинг

• Разработали рекомендации для более 100 украинских и зарубежных компаний
• Гарантируем увеличение продаж на 5-30% в месяц
• Даем финансовую гарантию достижения результата

Подробнее
image01
   Eng |  Rus  |  Ukr    Главная  |  Маркетинговый консалтинг  |  Корпоративное обучение  |  О нас  |  Наши клиенты  |  Услуги  |  Уникальные продукты  |  Контакты

Маркетинговые исследования
New! ЗАКАЗАТЬ IMG EXPORT NAVIGATOR

New! ЗАКАЗАТЬ КОМПЛЕКСНЫЙ МАРКЕТИНГОВЫЙ ПРОЕКТ

ЗАКАЗАТЬ АНАЛИЗ РЫНКА

ЗАКАЗАТЬ МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА

New! ЗАКАЗАТЬ МЕЖДУНАРОДНОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

New! ЗАКАЗАТЬ ОТЧЕТ ПО ИМПОРТУ/ЭКСПОРТУ

ЗАКАЗАТЬ РАЗРАБОТКУ БИЗНЕС-ПЛАНА

ЗАКАЗАТЬ ОПРОС

ЗАКАЗАТЬ РАЗРАБОТКУ МАРКЕТИНГОВОЙ СТРАТЕГИИ

ЗАКАЗАТЬ АУТСОРСИНГ ОТДЕЛА МАРКЕТИНГА

ЗАКАЗАТЬ КОНСАЛТИНГ В СФЕРЕ МАРКЕТИНГА И ПРОДАЖ

РЕКЛАМА НА САЙТЕ

Результаты маркетинговых исследований для маркетологов МАРКЕТОЛОГАМ
Результаты маркетинговых исследований

Анализ рынка
Руководство "КАК ИСПОЛЬЗОВАТЬ МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ В РАЗРАБОТКЕ НОВЫХ ПРОДУКТОВ"

Руководство "КАК ВЫБРАТЬ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКУЮ КОМПАНИЮ"

Руководство "КАК СОСТАВИТЬ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ ДЛЯ ИССЛЕДОВАТЕЛЕЙ"

Руководство "ВЫЯВЛЕНИЕ ПЕРСПЕКТИВНЫХ НИШ РЫНКА"

Руководство ПО ФОРМИРОВАНИЮ МАРКЕТИНГОВОГО БЮДЖЕТА

Руководство "ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ НА МАРКЕТИНГ?"

Руководство "КАК ИЗБЕЖАТЬ ОШИБОК ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ИССЛЕДОВАНИЯ?"

Руководство "ПРОБЛЕМЫ СЕГМЕНТАЦИИ НА В2В РЫНКАХ И КАК ИХ РЕШИТЬ?"

ТЕСТЫ ДЛЯ МАРКЕТОЛОГА

МАРКЕТИНГОВЫЕ КАЛЬКУЛЯТОРЫ

СПРАВОЧНИК МАРКЕТОЛОГА

Авторская колонка – Секреты успешного маркетинга

ВИДЕО

ФОРУМ МАРКЕТОЛОГОВ

ТОЛКОВЫЙ СЛОВАРЬ МАРКЕТОЛОГА

КАТАЛОГ ПОЛЕЗНЫХ БИЗНЕС-САЙТОВ

ЭКСПОРТ МАРКЕТИНГОВЫХ НОВОСТЕЙ

Маркетинговые исследования в Украине и зарубежом СТАТЬИ ПО МАРКЕТИНГУ

Международные маркетинговые исследования
Бизнес-планирование
Вирусный маркетинг
Развитие бизнеса
Рынки и компании
Изучение потребителей
Конкуренция
Консалтинг
Интернет-маркетинг
Истории успеха в маркетинге
Паблик-рилейшенз
Маркетинг
Маркетинг для малого бизнеса
Маркетинговое планирование
Маркетинговые иследования
Партизанский маркетинг
Обучающие материалы
Международный маркетинг
Стратегический маркетинг
Стимулирование сбыта
Управленческое консультирование
Успешные маркетинговые стратегии
Эффективность инвестиций в маркетинг
Директ-маркетинг

Маркетинговые исследования в Украине и зарубежом ОБЗОРЫ И АНАЛИЗ РЫНКОВ

Международные маркетинговые исследования
Обзоры и анализ рынка недвижимости
Обзоры и анализ рынка стройматериалов
Обзоры и анализ рынков медиа и рекламы
Обзоры и анализ рынков услуг
Обзоры и анализ промышленных рынков
Обзоры и анализ товарных рынков

Маркетинговые рассылки ПОДПИСКИ

Международные маркетинговые исследования
ПОДПИСКА НА КОРПОРАТИВНУЮ ГАЗЕТУ КОМПАНИИ

Международные маркетинговые исследования
ПОДПИСКА НА RSS ПОТОКИ


Подписка на новости и пресс-релизы "Секреты успешного маркетинга"



Обзор столичного рынка земли
Разместил: Unknown
Добавлено: 29/01/2008
Тип: Обзор
Просмотрено: 4800 раз(а)

Насколько интересна статья?    Не интересна Супер!   Голосую » 

  
Обзор столичного рынка земли

В 2009-2010 годах темпы роста цен на гектары в пригороде Киева снизятся до 20-25% годовых: с рынком земли произойдет то же, что и с рынком столичного жилья в 2007-м. Контракты проанализировали основные тенденции рынка земли

Украинский рынок земли — один из самых непрозрачных и закрытых в стране. Эксперты не берутся оценивать не только его годовой оборот или число сделок, но даже площадь земли, находящейся в частной собственности. «Сколько земли в Киевской области находится в руках физических лиц, не знает никто, включая Госземагентство и Земельно-кадастровое бюро», — утверждает директор компании Link Development Ярослав Цуканов.

Официально, под жилую и общественную застройку в области отведено 31,7 тыс. гектаров — это лишь 1,1% территории. 9/10 этих земель — села и райцентры. Теоретически, в свободном обороте должно находиться не более 3-4 тыс. га, именно столько земель может продаваться и покупаться без риска для инвесторов. На деле объем вторичного рынка больше в несколько раз. Несмотря на продление действия моратория на продажу сельхозземли, предназначенной для товарного с/х производства и ОСГ (особисті селянські господарства), украинский чернозем продается и покупается в больших объемах. По оценке Сергея Бута, генерального директора группы компаний NAI Pickard, только в Киевской области около 600 тыс. гектаров сельхозназначения (примерно треть всех сельскохозяйственных угодий) в 2002-2006 годах сменило хозяев и готово к последующей перепродаже. Суммарная стоимость этих 600 тыс. га в ценах вторичного рынка превышает $300 млрд — средняя цена сотки в Киевской области в январе 2008-го составляла $5,8 тыс.

Цены

Рынок земли перегрет. Спекулянты необоснованно завысили цены на землю под Киевом примерно в 1,5-2 раза. На вторичном рынке за приватизированные участки под застройку в радиусе 10 километров от киевской окружной просят в среднем $10 тыс. за сотку. В Подмосковье стоимость сотки на таком же расстоянии от МКАД колеблется от $3,6 тыс. до $16 тыс. Средние цены, как правило, ниже киевских — $6-8 тыс. Единственное исключение — фешенебельное Рублево-Успенское направление с правительственными дачами и элитными коттеджными городками — там земля выставляется на продажу по $22,5-48 тыс. за сотку. Но в Конче-Заспе (украинский аналог Рублево) 100 квадратных метров некоторых земельных участков стоит $70-100 тыс. При этом доходы киевлян примерно вдвое ниже, чем у москвичей: официальная средняя зарплата в Киеве — $456, Москве — $1,2 тыс.

В Подмосковье свободная продажа и законное изменение целевого назначения земельных участков начались еще в 2002 году. И после ажиотажа 2002-2006 годов (прирост стоимости за 5 лет — почти 1000%) рынок стабилизировался, с него уходят спекулянты, поскольку падает доходность вложений в землю (по данным портала irn.ru, стоимость земли под Москвой в 2007-м выросла на 50%, прогноз на 2008-й — +25%).

В Украине до сих пор действует мораторий на продажу земель сельхозназначения — 60-70% всего земельного фонда. В условиях дефицита земельный ажиотаж подогревают банки, уже кредитующие покупку земельных участков под 16% в гривне и 13,2% в долларах сроком до 20 лет. По словам Алеси Чемерис, финансового эксперта компании «Простобанк Консалтинг», объемы земельных кредитов за прошлый год увеличились почти на 50%. В 2007-м под покупку земли банки выдали около 3,5 млрд грн кредитов (менее 10% всех ипотечных кредитов). Финансисты прогнозируют, что через год доля земельных займов дорастет до 20% ипотечных портфелей банков, а через пять-семь лет составит половину ипотеки. Банки берут в залог только землю, предназначенную для индивидуального жилищного или дачного строительства, но рост цен на нее автоматически увеличивает стоимость участков другого целевого назначения.

По оценкам риэлторов, землю в окрестностях Киева в основном приобретают с целью дальнейшей перепродажи. Погоду на вторичном рынке земли делают спекулянты, в том числе мигрировавшие со столичного рынка жилья — в 2007-м земля в пригороде Киева приносила инвесторам более 60% доходности, столичная жилая недвижимость — менее 20%. Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, оценивает долю спекулятивных приобретений в 2007 году примерно в 50% всех заключенных на первичном и вторичном рынке сделок — по его словам, это примерно на треть больше, чем в 2006-м.

Кто владеет

На мелких инвесторов-физлиц, оперирующими суммами от $20 тыс. до $1 млн, приходится 9 из 10 сделок на вторичном рынке. Но, по оценкам экспертов, им принадлежит не более 10% приватизированной земли в пригороде столицы. «Крупнейшие землевладельцы в пригороде Киева — банки либо структуры, ассоциированные с финучреждениями. Суммы земельных сделок таких инвесторов исчисляются не десятками и даже не сотнями тысяч долларов, — говорит Сергей Бут. — Наша компания сейчас проводит оценку имущества одного из крупных инвестиционных банков, который владеет примерно 20 большими земельными участками в Киеве и вокруг него. Суммарная стоимость этой земли — сотни миллионов долларов. Сейчас менеджмент банка с нашей помощью ведет анализ развития возможных проектов на этих участках».

Кроме банков, крупные земельные активы накапливают девелоперы. По словам Бута, они приобретают земельные участки как для развития собственных проектов, так и для перепродажи — как правило, вместе с проектом.

На руку крупным покупателям сыграли изменения в декабре 2006-го Переходных положений Земельного кодекса. Тогда парламентарии продлили мораторий и запретили частным собственникам менять целевое назначение сельхозземель. До декабря 2006-го на изменении целевого назначения неплохо зарабатывали спекулянты и владельцы паев — с начала 2007 года этот бизнес стал монополией местных властей, на которых запрет не распространяется. Чиновники крайне неохотно «сотрудничают» с мелкими покупателями, их клиенты — компании, способные заплатить сразу за несколько десятков гектаров. В начале нынешнего года действие моратория (с сохранением ограничений по изменению целевого назначения) Верховная Рада продлила до принятия законов «О Государственном земельном кадастре» и «О рынке земли». Соответствующие законопроекты ВР поручила Кабинету министров внести на рассмотрение до 1 апреля.

Так что основными «покупателями» земель в окрестностях Киева в 2008 году, как и в 2006-2007 годах, останутся инвесторы, вкладывающие в земельный участок не менее $2 млн. Такие землевладельцы обычно получают землю в аренду с возможностью дальнейшего выкупа, выкладывая за участок намного меньше его рыночной стоимости. «Те, у кого есть возможность обойти мораторий, получают колоссальную прибыль. Грубо говоря, сотка земли ОСГ в Киевской области оценивается в $400-600 в зависимости от направления. При изменении целевого назначения и перепродаже цены стартуют от $2 тыс. за сотку. В итоге можно получить до 200% прибыли», — делится наблюдениями Сергей Бут.

Проблема ликвидности

В условиях дефицита предложения многие инвесторы-физлица приобретают по спекулятивным ценам участки, за которые впоследствии будет трудно вернуть даже потраченное. «Приобретая землю, нужно учитывать множество характеристик участка: от целевого назначения и возможности его изменения до геологических особенностей. Сегодня на рынок земли выходят дилетанты, не принимающие во внимание многих нюансов. Они разогревают рынок, провоцируют рост цен, но в итоге многие из купленных ими участков могут оказаться проблемными. Продать их будет крайне сложно», — говорит Ярослав Цуканов.

Трудности с продажей участков испытывают и крупные землевладельцы. Не спешат перекупать землю по заоблачным ценам у «коллег по цеху» спекулянты. Боятся покупать землю под строительство по ценам вторичного рынка и девелоперы без связей в местной власти. Они опасаются, что на разработку и утверждение проектной документации придется потратить столько же, сколько стоит участок на вторичном рынке.

«Сегодня в области сформировано очень много крупных массивов по 20-50 га (в основном полученных путем землеотводов. — Прим. Контрактов), например, под строительство коттеджных городков или логистических комплексов, — говорит Андрей Кошиль, президент Земельного союза Украины. — Но даже если девелопер купит их по цене $1-2 тыс. за сотку (средняя стоимость — $5,8 тыс. за сотку. — Прим. Контрактов), при больших площадях получается довольно крупная сумма. А ведь девелоперу, кроме покупки земли, нужно еще разработать проект и построить объект. Компаний, рискующих приобретать большие участки, можно пересчитать по пальцам».

«Цена на земельные участки в пригороде во многих случаях экономически неоправдана, — солидарен с коллегой Ярослав Цуканов. — Те же логистические операторы, желающие купить участок под Киевом, не могут его приобрести, потому что экономика проекта не выдерживает сегодняшних цен на землю. Операторам нужно работать 10-15 лет, чтобы окупить вложения только в участок». По словам Цуканова, в 2008-м с реализацией крупных массивов могут возникнуть большие сложности.

Меньше проблем с продажей будет у крупных землевладельцев, занимающихся относительно новым для Украины видом деятельности — ленд-девелопментом — разработкой архитектурной концепции, организацией инфраструктуры (включая прокладку дорог и коммуникаций) и последующей продажей подготовленного участка девелоперу. «Подобное развитие территории обеспечивает собственнику земли высокую доходность — от 30% до 300% без учета роста стоимости самой земли. Сумма дохода зависит от сделанного собственником участка. Можно ограничиться изменением его целевого назначения и предпроектной документацией, а можно получить полный пакет документов, включая разрешение на строительство со всеми согласованиями. Шагов в процессе ленд-девелопмента больше сотни. Можно сделать 20, 50 или все 100 шагов», — рассказывает Андрей Кошиль.

Куда податься

Специалисты прогнозируют, что за 2008 год земля подорожает на 70% (в 2007 году рост цен составил 67%). Но 2008-й вполне может стать последним годом, когда цены росли высокими темпами. Стоимость участка в 15 соток под строительство дома (при средней цене сотки $5,8 тыс. — почти $90 тыс.) уже сравнима с ценой однокомнатной квартиры в Киеве. Строительство дома обойдется как минимум в такую же сумму. Если в 2008-2009 годах участки в пригороде подорожают еще на 50-70%, с рынком земли произойдет то же, что случилось в 2007-м со столичным рынком жилья: спрос упадет, а рост цен замедлится до 20% в год.

В более отдаленной перспективе рост цен на землю в Киевской области, по консолидированному мнению экспертов, будет зависеть от трех факторов.

Первый — поведение мелких спекулянтов. Поскольку большинство земельных участков приобретается не с целью строительства, а для последующей перепродажи, цена предложения реагирует на малейшее изменение конъюнктуры. Последний пример — весна 2007 года, когда цены всего за неделю просели на 0,7-1% из-за того, что на продажу единовременно было выставлено несколько крупных земельных участков.

Второй фактор — отмена моратория. Вполне вероятно, что запрет на продажу и изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель будет снят уже к концу 2008 года. Часть риэлторов и оценщиков считают, что с отменой моратория цены на землю неизбежно снизятся. Этот прогноз специалисты объясняют существующей сегодня разницей стоимости земель ОСГ ($400-600 за сотку) и участков, предназначенных под застройку (в среднем $5,8 тыс.). Другие, напротив, уверены, что цены на землю продолжат расти или как минимум не упадут. В качестве примера они приводят Подмосковье, где земля находится в свободной продаже более 5 лет. Стоимость участков под застройку там до сих пор в 5-10 раз выше, чем сельскохозяйственной земли. Изменение целевого назначения участка и в России — длительный и «взяткоемкий» процесс, объясняют сторонники «прогноза роста». Еще один их аргумент — от 30% до 80% сельскохозяйственных земель, как правило, на правах аренды принадлежит крупным собственникам, не заинтересованным в падении цен.

Третий ценообразующий фактор — строительство вокруг Киева кольцевой дороги. Уже сейчас некоторые риэлторы предлагают участки «возле будущей трассы» по завышенной цене. Однако это чистой воды спекуляция — ни один из существующих проектов кольцевой дороги пока не утвержден. Хотя велика вероятность, что трасса будет построена по проекту института «Укргипродор» (заказчик — Киевская обладминистрация) — кольцевая проходит по маршруту Старые Петровцы—Мощун—Микуличи—Любимовка—Княжичи—Глеваха—Дмитровичи—Плюты—Борисполь—Бровары—Пуховка—Новоселки. Если этот проект утвердят, стоимость участков в непосредственной близости от новой кольцевой действительно может возрасти в 5-10 раз.

Автора: Елена РОМАНЮК, Владимир ХОМЯКОВ
Источник: Контракты



Добавить в закладки



Подпишитесь на RSS по маркетингу:  Статьи по маркетингу,  Обзоры рынков,  Новости маркетинга,  Пресс-релизы,  Маркетинг-видео,  Авторские статьи по маркетингу


Страницы:  1  


Статьи по теме


Ситуация на рынке недвижимости


Ссылки по темеОбсуждения на форуме

Тематика этой статьи активно обсуждается на форуме.
Перейти.

Отчеты по теме

В Интернет-магазине готовых маркетинговых исследований нет отчетов по этой теме.




  Комментарии к статье   Добавить комментарий | Все (0)
    Ваш комментарий к этой статье будет первым!


Hide me
Получайте практические советы по маркетингу и продажам
Имя Email

New! Корпоративным клиентам

Агентская программа

Вакансии нашей компании




Последние новости

21-02-2018: Крупный агрохолдинг покупает две компании группы "Пан Курчак"

21-02-2018: Как изменились цены на вторичную недвижимость за январь 2018 года

21-02-2018: Выручка от экспорта свежих фруктов в 2017 году выросла на 37%

21-02-2018: Во Львовской области открылся завод по переработке меда за 20 млн грн

21-02-2018: Украина может совершить настоящий прорыв на международном рынке чеснока

21-02-2018: Производитель обуховской туалетной бумаги на треть увеличил свои доходы

21-02-2018: В Житомире совместили производство семян и инновационные технологии

21-02-2018: Украина существенно нарастила производство сахара

21-02-2018: Николаевские фермеры начали производить топливные брикеты из соломы

21-02-2018: Украина переходит на испанскую колбасу


New! Участвуйте в опросах специалистов
и получайте результаты бесплатно!
Принять участие >>>


Наши клиенты

Международная Маркетинговая Группа благодарна своим клиентам за успешную совместную работу


Реклама на сайте

Коучинг, обучение коучингу в Киеве

Менеджмент: методологія та практика. Інтернет-проект для управлінців



Партнеры сайта



 

Карта сайта


Все права защищены © 2003-2018, Международная Маркетинговая Группа Украина
.

При публикации материалов сайта Международной Маркетинговой Группы в интернете обязательна гиперссылка на главную страницу сайта http://www.marketing-ua.com, при использовании материалов в печатных изданиях обязательно упоминание "Международная Маркетинговая Группа, http://www.marketing-ua.com"
Международная Маркетинговая Группа Украина
Украина, Киев Фрунзе, 69В , 6 этаж
Tel:+38-044-331-14-14, Tel:+38-044-492-38-28